나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경102448 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-10 리치펠리스 제103동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2023.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화역(지하철9호선)" 북서측 인근에 소재하는 도시형생활주택(단지형다세대)로서, 본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "신방화역(지하철 9호선)" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제103동 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 이중창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대, "후첨 건물개황도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 2필지 일단의 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터, 북동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경102448 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-10 리치펠리스 제103동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.13㎡ (약 13.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 관련 사항이 있습니다.

* 제시외 건물(테라스 부분 경량패널조)이 소재하며, 위반건축물 등재, 원상복구, 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 "신방화역(지하철 9호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1) 및 (2) 필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주요 제한사항으로는 공항 중요시설물 보호, 공항 관련 수평표면 제한, 군사시설 보호 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 분석

말소기준권리(2023.02.06. 강제경매, 주택도시보증공사)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 다만, 등기부상 '주택임차권(을4)'의 경우 말소기준권리보다 선순위일 수 있으나, 물건명세서 상 특별매각조건으로 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이정귀)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-26

확정일자: 2020-05-18

배당신고일자: 2022-07-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 조한일

보증금: 0원

차임: 900,000원

확정일자: 미확정

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 실거래가가 파악됩니다.

* 2026년 7월 실거래: 306,000,000원 (38.95㎡, 2017년식, 마곡팰리스)

* 2026년 7월 실거래: 253,000,000원 (29.97㎡, 2015년식, 대림캐슬)

본건의 건물면적(45.13㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 30,000만원 내외로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제103동 제4층 제402호

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 이중창호 등

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 지하철 9호선 신방화역이 있으며, 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 위반건축물 가능성

건축물 테라스 부분에 제시외 건물(경량패널조)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 위반건축물 등재, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 복잡성

"HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인" 등의 문구와 "임차인 현황" 상의 "대항력: 없음" 및 "주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 정보가 일부 상충될 수 있습니다. 이는 매수 후 임차인 관련 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 명확히 대항력이 없다고 명시되어 있고, 특별매각조건으로 임차권 등기 말소가 조건이므로, 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 공항 관련 제한사항

토지이용계획 상 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역(수평표면)<공항시설법>", "대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>"에 해당하여 항공기 운항 및 관련 시설 보호를 위한 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 지역적 특성

서울특별시 강서구 일대는 과거부터 건설폐기물 처리시설, 쓰레기 소각장, 물재생센터 등 환경 관련 시설에 대한 주민 민원 및 이전 논의가 지속되어 온 지역입니다. 본건의 정확한 위치 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 지역 전체적인 맥락에서 이러한 시설들이 산재해 있거나 관련 이슈가 존재할 수 있음을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택으로, 신방화역 역세권의 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 308,000,000원이며, 건물 면적은 45.13㎡(약 13.65평)입니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 매각으로 인해 권리는 소멸될 것으로 보이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

하지만, 제시외 건물로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성, HUG 임차인 관련 정보상의 복잡성, 공항 관련 지역 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 방화동 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 상 인수 부담이 적습니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세(약 25,300만원 ~ 30,600만원)와 본건의 면적(45.13㎡)을 고려할 때, 현재 시세를 감안한 적정 가치는 약 30,000만원 ~ 35,000만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 제시외 건물로 인한 위반건축물 가능성, 임차인 관련 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. HUG 임차인의 보증금 225,000,000원은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

종합적으로, 리스크 요인을 감안하되 시세 및 감정가를 고려하여, 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 특히, 제시외 건물에 대한 추가 확인 및 하자 보수 비용 등을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.