나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경102448 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-10 리치펠리스 제103동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경102448 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-10 리치펠리스 제103동 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경102448
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동로14길 12, 제103동 제4층 제402호 (방화동, 리치펠리스)
• 감정가: 308,000,000원
• 최저가: 246,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2023타경102448 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동로14길 12, 제103동 제4층 제402호 (방화동, 리치펠리스) | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 246,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 서울남부지방법원 2023타경102448 (1))

1.1. 개요 및 면적 정보

소재지

서울특별시 강서구 방화동 249-10 리치펠리스 제103동 제4층 제402호 (도시형생활주택/단지형다세대)

감정가

금 308,000,000원

토지 정보

면적: 28.69제곱미터 (약 8.68평), 지분율: 2869.0000000000005

건물 정보

전용면적: 45.13제곱미터 (약 13.65평), 건물 지분율: 4513

매각 대상

토지/건물일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

1.2. 경매 및 채권자 정보

소유자 및 채무자

박OOOOOOOO

채권자

주OOOOOOO

주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '신방화역'(지하철 9호선)의 북서측 인근에 위치하며, 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

교통상황:

지하철 9호선 신방화역 및 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 본건까지 차량 진출입이 가능하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 이중창호 등으로 건축되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

대체로 등고평탄한 사다리형 토지(2필지 일단)로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 8미터, 북동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석 (특이사항)

소멸주의 원칙:

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 대항력 리스크:

가장 중요한 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 '매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 사라지게 되어 권리관계가 깔끔하게 정리됩니다. (단, 매각조건 이행 여부 최종 확인 필수)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도지역 및 제한사항:

본건은 '도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)'에 해당하나, 김포공항과 인접하여 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 다수의 고도 제한 및 보호 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재건축 및 증개축에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설:

본건 인근은 아니지만, 강서구 방화동 및 주변 지역에는 과거 폐기물처리 시설 등이 문제가 되었던 개화육갑문 주변이나 서남물재생센터 등의 혐오시설이 넓은 지역에 산재되어 있다는 점을 참고할 필요가 있습니다. 이는 직접적인 영향보다는 지역적 선호도에 일부 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주위 환경

주위 환경:

인근은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

4.2. 생활정보

학군 및 편의시설:

신방화역 주변의 생활 인프라를 이용할 수 있어 비교적 편리한 생활이 가능합니다. 주택가와 상업시설이 적절히 혼재되어 있어 거주 만족도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 신방화역 인근의 다세대주택으로, 전용면적 대비 감정가가 서울 강서구 내에서 합리적인 수준에 형성되어 있습니다. 가장 큰 장점은 지하철 접근성이 우수하다는 점이며, 권리상의 가장 큰 문제점이었던 임차인의 대항력 문제가 공사(HUG)의 포기 조건으로 해소될 가능성이 높아 안전한 명도와 소유권 확보가 기대되는 물건입니다. 다만, 공항 관련 고도제한으로 인한 건축 규제는 장기 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 안전한 권리 확보 가능성

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어있어, 조건 이행 시 매수인의 임차보증금 인수 부담이 해소되어 안전하게 접근할 수 있습니다.

투자 포인트 2: 지하철 9호선 역세권 입지

신방화역 인근에 위치하여 서울 주요 업무지구(여의도, 강남 등) 접근성이 우수하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

투자 포인트 3: 상대적 저평가 감정가

서울시 강서구 역세권 다세대 주택임을 감안할 때, 3억 800만원의 감정가는 초기 진입 장벽이 높지 않은 매력적인 금액으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계