나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경117662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경117662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2023타경117662 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18바길 34, 제5층 제502호 (화곡동, 혜성펠리스빌) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 27,166,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경117662 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택(도시형 생활주택)

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호

건물 전용면적: 29.58제곱미터 (약 8.95평)

토지 지분면적: 18.63제곱미터 (약 5.64평)

특이사항: 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 건축물현황도 기준 이용상태와 실제에 차이가 있을 수 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권 인접 주택지대

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 비교적 가까운 거리에 소재하여 더블 역세권의 편리성을 갖추고 있으며, 노선버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활정보: 까치산역 상권 및 재래시장이 근접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 병원, 마트, 약국 등은 도보로 5분 이내 거리에 모여 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변 환경: 남서측 하향 완경사 지세이나 본건 자체 지반은 평탄하며, 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성 및 주차가 보통시 됩니다.

혐오시설: 지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소, 대형 송전탑 등)은 확인되지 않아 주거 환경을 저해하는 요소는 미미한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매 형태: 부동산강제경매입니다.

채무자/소유자: 채무자와 소유자가 동일(박OO)하며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 권리 분석상 복잡한 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 및 명도 시 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 유무에 따라 입찰가 및 명도 리스크가 달라지므로 최우선적으로 체크해야 할 사항입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

입지 제한: 본건은 '제2종일반주거지역(7층 이하)'에 위치하며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등의 규제가 설정되어 있습니다. 이는 김포공항과의 거리로 인한 것으로, 향후 재건축이나 증축 시 층고 및 용적률에 제한을 받을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

용도 리스크: 도시형생활주택(다세대)으로서 아파트에 비해 환금성이 다소 떨어질 수 있으며, 매매 시 인근 신축 빌라와의 경쟁이 발생할 수 있습니다.

명도 리스크: 강제경매의 경우 채무자 또는 미상 임차인과의 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 까치산역 더블 역세권에 근접한 다세대주택으로, 뛰어난 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요층에게 매력적인 물건입니다.

감정가는 2억 5,300만 원으로 책정되었으며, 전용면적 약 8.95평은 소규모 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

공항 관련 건축 제한이 있으나, 현재 용도로는 사용에 문제가 없으며, 주변 환경 대비 입지적인 장점을 충분히 활용할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

실수요 및 임대수익: 우수한 교통 환경으로 인해 임대 수요가 꾸준하며, 안정적인 월세 수익 확보가 용이합니다.

소액 투자: 1인 가구 증가 추세와 소형 주택 선호 현상에 따라, 비교적 소액으로 서울 역세권 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.

입지 우위: 강서로 후면 주택가에 위치하지만, 주요 지하철역을 도보로 이용 가능하다는 입지적 우위가 경쟁력을 높입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계