나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경117662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2023.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 강서로 후면의
주택지대로서 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 비교적 근거리에 지하철 2,5호선 "까치산역"이
소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서,
외벽: 외장패널 마감 등
내벽: -
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
※건축물현황도를 참조하였으며 실제와 차이가 있을 수 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사 지세에 자체지반 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

153-1, 153-12 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경117662 (1)

물건 종별: 도시형생활주택

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제502호

감정가: 253,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

1.3. 토지/건물 정보

토지 면적: 18.63㎡ (약 5.6평)

건물 면적: 29.58㎡ (약 8.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기 (2023.01.06 등기, 임대차보증금 235,000,000원, 전입일 2018.12.10, 확정일자 2018.10.25). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 위반건축물 등재. 제시외 건물(테라스 소재 주거용 약 15㎡) 평가 및 매각에 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시 됨.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 비교적 근거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시 됨.

2.3. 건축물 현황

본건 건물은 2018년 8월 사용 승인된 6층 건물 내 5층에 위치한 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)임. 외벽은 외장패널 마감되었으며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 있는 물건임. 또한, 등기부상 말소 기준 권리보다 선순위인 권리가 있어 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재함. 위반 건축물 등재 사실도 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 10일

* 확정일자: 2018년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위는 아니지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 함. 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 인수되는 보증금 전액(235,000,000원)을 고려해야 함.

3.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

* 말소 기준 권리: 2021년 12월 17일자 서울특별시 강서구의 압류 (갑4)

* 을구 1번 주택임차권(김주연)은 2023년 1월 6일 등기되었으며, 말소 기준 권리보다 후순위이나, '인수'로 분류되어 매수인이 인수해야 함. (권리금액: 235,000,000원)

* 기타 갑구의 압류 및 강제경매 개시 결정 등은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

을구 1번의 주택임차권 (보증금 235,000,000원).

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 2018년 준공된 혜성펠리스빌 단지 내 도시형생활주택으로, 주변에는 비슷한 시기에 건축된 다세대 및 빌라들이 분포하고 있음.

4.2. 비교 매물 분석

* M펠리체(830-5) (2018년 준공, 전용면적 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원 실거래 (평당 약 2,650만원)

* 한양(343-28) (2000년 준공, 전용면적 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원 실거래 (평당 약 1,490만원)

* 기린아트빌라(956-27) (1995년 준공, 전용면적 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원 실거래 (평당 약 1,340만원)

본 물건의 전용면적은 29.58㎡ (약 8.9평)임. 비교 매물 중 건축 연도가 유사한 M펠리체(830-5)의 실거래가(300,000,000원)를 참고하면, 본건의 감정가 253,000,000원(약 2,840만원/평)은 시세 대비 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단될 수 있음. 그러나 본 물건은 235,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 최종 실질 부담액을 반드시 고려해야 함.

4.3. 향후 전망

화곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있으며, 까치산역 역세권의 가치 상승이 기대됨.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하며, 까치산역 주변 상권을 이용할 수 있음.

5.2. 교육 시설

주변에 서울화곡초등학교 등 교육 시설이 위치해 있음.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

건축물대장에 위반 건축물 표시(무단 증축)가 되어 있어, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 이는 추후 매수인이 부담해야 할 가능성이 있음.

6.2. 인수되는 선순위 임차권

보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 만약 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 못할 경우, 해당 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 함. 경매 신청 채권액(182,475,306원)보다 임차 보증금이 훨씬 높아, 보증금 전액 회수가 불확실함.

6.3. 기타 리스크

제시외 건물(테라스 소재 주거용 약 15㎡)이 평가 및 매각에 포함되어 있으나, 관련 법적 사항은 추가 확인이 필요함. 임대 관계 미상으로, 명도 시 협상 및 절차에 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금액(235,000,000원)이 경매 신청 채권액(182,475,306원)보다 높아, 배당을 통한 보증금 전액 변제가 불확실하여 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 큼. 또한, 위반 건축물 등재로 인한 추가적인 행정적 부담 발생 가능성이 있어, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 투자 수익 기대.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속함.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능 거리.

* 제시외 테라스 공간이 평가에 포함되어 있어 활용 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금 235,000,000원을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세(M펠리체, 37.05㎡ 기준 약 300,000,000원)와 본 물건의 전용면적(29.58㎡, 약 8.9평)을 고려하여, 보수적인 평당 시세를 약 2,300만원으로 적용할 경우, 순수 물건 가치는 약 204,700,000원 (8.9평 * 23,000,000원/평)으로 추정할 수 있습니다.

여기에 위반 건축물, 명도 리스크, 낮은 층수 등 추가적인 위험 요소를 감안하여, 순수 물건 가치 대비 할인율을 적용해야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금 235,000,000원을 제외한, 순수 물건 가치에 대한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최종적으로 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 235,000,000원 (인수 보증금)이 될 것입니다. 예를 들어 190,000,000원에 입찰 시, 총 부담액은 425,000,000원이 됩니다. 따라서 입찰 희망 시에는 이 총 부담액이 시장 시세 대비 충분한 경쟁력을 갖추는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.