나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경123247 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경123247 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 이도트라움2 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2023타경123247 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제102동 제3층 제302호 (화곡동, 이도트라움2) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 62,286,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2023타경123247 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자는 문OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 366-32 소재 '이도트라움2' 제102동 제3층 제302호로, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 297,000,000원으로 산정되었으며, 현재 입찰 기준가 확인이 필요합니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건물의 전용면적은 40.38㎡ (약 12.21평)이며, 대지권(토지) 면적은 22.51㎡ (약 6.81평)입니다. 다세대주택이므로 전용면적만을 기준으로 하며, 아파트의 분양면적(공급면적)은 별도로 표기하지 않습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 처리되었습니다. 개별난방시설(도시가스)을 갖추었으며, 승강기 설비와 기본적인 위생 설비 및 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치한 주거지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 특히, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 인근에 소재하여 더블 역세권의 이점을 가지며, 도보로 약 10~12분 거리로 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 북동측 및 남서측으로 가로공원로82길 및 가로공원로80가길과 각각 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 주변 시설

주위는 단독주택, 다세대주택(빌라), 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 안정된 주거 밀집지역을 형성하고 있습니다. 이는 주거지로서의 제반 주위 환경이 보통 수준임을 의미합니다. 인근에는 '화원중학교'를 비롯한 교육시설이 위치해 있어 생활정보 측면에서 긍정적입니다.

생활정보 측면에서 본 물건은 까치산역 인근의 다양한 상업 시설과 근린 생활 시설을 이용하기 편리하며, 주거지로서의 평가는 긍정적입니다. 다만, 주변환경에 대한 실거주 리뷰 평점은 3.2/5.0으로 아주 높지는 않으며, 현재까지의 검색 결과로 인근에 중대한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 통상적인 다세대주택 경매와 같이 토지 지분과 건물 전체를 매각하는 방식입니다.

경매 구분은 '부동산강제경매'이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 권리 관계가 복잡하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 경매의 특성상 등기부 등본 상의 권리 관계(말소 기준 권리 이후 소멸 여부 등)와 임차인 현황을 정확히 분석하여 인수되는 권리가 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계 미상: 현재 제시된 정보로는 임대차 관계가 '미상(미확인)'입니다. 실제 점유 및 임차인 현황에 따라 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사와 매각물건명세서를 통해 임차인의 존재 여부, 보증금액, 대항력 여부 등을 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 리스크가 발생합니다.

토지이용 제한: 본건의 토지(4필지 일단)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축 고도에 제한이 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 설정되어 있습니다. 특히 일부 필지(화곡동 366-33, 366-83)는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제도 받습니다. 이는 재개발 및 리모델링 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재의 도시형생활주택(다세대)으로서, 지하철 2호선과 5호선이 지나는 까치산역과 도보로 접근 가능하여 교통 입지가 양호한 편입니다. 주변은 주거시설과 근린시설이 잘 갖춰진 주거지역으로, 전용면적 약 12.21평 규모는 1~2인 가구에게 적합한 주거 공간을 제공합니다.

감정가는 297,000,000원으로, 인근 시세를 고려하여 적정성을 판단하고 입찰가를 결정해야 합니다. 가장 큰 변수는 '임대관계 미상'이므로, 정확한 점유 관계 파악이 성공적인 투자에 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 교통망: 까치산역(2, 5호선) 더블 역세권 인근으로 서울 주요 도심 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 화원중학교 인근의 주거 밀집지역으로, 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

소형 아파트 대체제: 전용면적 40.38㎡는 소형 아파트 대체 주거를 찾는 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 단순한 토지/건물 일괄매각 방식이므로, 낙찰 후 소유권 이전 절차에 용이합니다.

*주의: 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태 및 실제 점유자 현황을 확인하시고, 임대차 관계 및 등기부상의 권리 분석을 재차 전문가와 상의하시기 바랍니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계