나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127201 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제5층 제503호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경127201 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2023타경127201 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 262, 제5층 제503호 (화곡동, 씨앤케이) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 58,982,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 오피스텔 (2023타경127201)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경127201 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 225,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2018년 7월 10일 (비교적 신축 건물)

면적 현황

건물 전용면적: 28.98㎡ (약 8.76평)

토지 지분(대지권): 10.32㎡ (약 3.12평)

건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (지하 1층 / 지상 9층 중 5층) 건물로서, 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡4동 주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고, 근거리에 목동역(5호선)이 위치하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용계획 및 도로 현황

토지는 장방형의 건부지(오피스텔)로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 15~16미터 도로, 서측으로 폭 약 5~6미터 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 도시지역, 준주거지역에 해당하여 주거 편의성 및 향후 개발 잠재력이 있습니다. 특히, "목동사거리 생활권중심 지구단위계획구역" 입안 중인 지역으로, 지역 개발에 대한 기대감이 존재합니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자와 소유자가 동일(노OO)하므로 권리관계가 비교적 단순합니다. 강제경매의 특성상 대부분의 (근)저당권, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며, 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보이나, 등기부등본상의 말소기준권리 및 기타 권리관계를 최종적으로 확인해야 합니다.

2.2. 임차인 현황 및 기타 사항

제시된 정보에는 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 이는 권리분석상 가장 주의해야 할 사항 중 하나입니다.

현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 존재 유무, 대항력 유무(전입일자 등)를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 보증금을 낙찰자가 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필수적입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건 소재지는 준주거지역으로 주거 기능 외에 상업·업무 기능의 보완이 이루어지는 지역입니다. 주변에 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 거주 인구가 많고, 이에 따른 기본적인 생활 편의 시설(식당, 카페, 소매점 등) 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

3.2. 생활 정보

근거리에 "화곡4동 주민센터"가 위치하며, 목동역 인근의 다양한 상업 시설 및 생활 인프라 이용이 용이합니다. 건물 자체가 2018년 신축 오피스텔로, 주차장, 승강기 등 기본적인 편의 시설을 잘 갖추고 있어 실거주 및 임차 수요 확보에 긍정적입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역 등의 공항 관련 규제가 설정되어 있습니다. 이는 인근 지역의 개발 행위(특히 고도 제한)에 영향을 줄 수 있으나, 본건은 이미 건축이 완료된 오피스텔이므로 현재 이용에는 문제가 없습니다. 다만, 향후 리모델링이나 재개발 시 제한 요소가 될 수 있습니다.

4.2. 현장 리스크 (혐오시설 및 임차인)

주변 시설 검색 결과, 인근 지역에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주택가나 골목길 내 소규모 기피시설 유무는 현장 방문을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

가장 큰 리스크는 임대관계 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 낙찰 대금 외에 별도로 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 정확한 조사가 반드시 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔이며, 5호선 목동역 근거리에 위치하고 준주거지역에 속하여 입지 조건이 양호합니다. 1인 가구 수요가 높은 전용면적 28.98㎡(약 8.76평) 규모로 임대 사업용으로도 적합합니다. 다만, 임대차 관계 미상은 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역에 속하며, 5호선 목동역(근거리) 및 버스정류장 접근성이 양호합니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 주거 편의 시설을 잘 갖추고 있어 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

대중교통 및 상권: 화곡동 및 목동 상권 인근의 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 매각 대상에 토지 지분이 포함되어 있어 안정적인 투자가 가능합니다.

5.3. 예상 수익성 제고 방안

감정가가 2억 2천 5백만 원으로 형성되어 있으나, 임차인 현황 리스크 및 강제경매의 특성을 고려하여 시장 조사와 충분한 수익성 분석 후 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인 문제 해결에 따른 명도 비용 및 시간을 투자 계획에 반드시 반영해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계