나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128907 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128907 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2023타경128907 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로57길 37, 제2층 제203호 (화곡동, 보노하우스) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 76,808,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경128907 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 806-5 보노하우스 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (안정적인 투자 물건 형태)

1.2. 면적 및 구조

건물 전용면적: 27.96㎡ (약 8.46평)

토지 지분 면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

구조 및 연식: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 중 2층. 2018년 11월 22일 사용승인된 신축급 건물임.

이용상태 및 설비: 다세대주택으로 이용 중. 기본적인 급·배수, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 구비됨.

2. 입지 분석

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 전통시장 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 환경이 형성되어 있음.

교통 상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 비교적 용이한 편임.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지 형상: 완경사의 가장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중.

도로 현황: 본건 필지 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거지역 내에서도 용적률 제한을 받는 지역임.

제한 사항: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 교육 관련 다수 규제를 받고 있어, 향후 재건축/개발 시 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

매각대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건으로, 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성은 낮은 물건임.

채무자/소유자: 소유자와 채무자가 문OO으로 동일함. 이는 강제경매 진행 시 명도 협상에 유리하게 작용할 수 있는 요소임.

3.2. 임대차 관계

특이사항: 임대 관계는 현재 미상으로 조사됨.

분석 의견: 임차인이 존재할 경우, 그 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인인지, 소액 임차인인지 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 열람을 통해 명확한 권리 관계를 확인해야 함.

4. 상권 분석

주변에 근린생활시설과 전통시장이 소재하고 있어 주거 생활 편의성이 높을 것으로 판단됨. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 밀착형 상권이 형성되어 있으며, 소형 주택의 수요를 뒷받침할 수 있는 배후 환경을 갖추고 있음.

5. 생활 정보

본건은 주거 밀집 지역인 화곡동에 위치하며, 주변에 화곡4동주민센터와 전통시장이 있어 공공 서비스 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임. 다만, 감정평가서에 명시된 정보 외의 구체적인 학군, 병원, 대형 마트 등의 정보는 추가적인 확인이 필요함.

혐오시설: 감정평가서 요약표 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 직접 확인하는 것이 안전함.

6. 잠재적 리스크

내부 구조 파악의 한계: 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조도가 건축물대장 및 외부 관찰을 통해 작성됨. 따라서 실제 내부 상태, 구조 변경 여부, 인테리어 상태, 하자 유무 등에 대한 낙찰 전 확인이 필수적임.

임대차 관계 미상: 선순위 임차인이 존재할 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있음. 이에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 함.

다수 규제: 공항시설법, 교육환경 보호법 등에 따른 규제가 많으므로, 향후 자산의 가치 상승을 위한 개발 행위 시 제약이 따를 수 있다는 점을 인지해야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2018년식으로 비교적 신축급의 다세대주택 소형 평형 물건입니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순한 편에 속합니다. 감정가 2억 9,300만 원은 2018년식 소형 주택의 가치를 반영한 것으로 보이며, 현 시세 대비 감정가의 적정성을 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 빌라: 사용승인일이 2018년으로, 최근 주택의 깔끔한 상태를 선호하는 소형 가구 수요에 적합함.

소형 평형 및 안정적 수요: 전용면적 8평대 소형 주택은 1~2인 가구에게 꾸준한 임차 및 매매 수요가 있는 상품임.

토지/건물 일괄 매각: 권리 분석의 난이도가 낮고, 명도만 해결되면 온전한 소유권을 확보할 수 있어 초보 투자자에게도 비교적 안전한 물건임.

경매 강제경매: 채권자가 집행하는 경매이므로 명도 난이도가 낮을 가능성이 있으며, 소유자 겸 채무자를 상대로 명도 협상을 진행해야 함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계