나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경148694 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 200-11, 제5층 제502호 (화곡동, 루나빌리지) | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 172,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경148694 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제5층 제502호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 269,000,000원이며, 토지 면적은 17.64㎡ (약 5.33평), 건물 면적은 28.41㎡ (약 8.59평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 소유자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에는 서울월정초등학교가 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다. 2020년 9월 8일에 사용 승인을 받았으며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 정보

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 총 면적은 17.64㎡ (약 5.33평)입니다. 이는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기사항이 존재하며, 임차보증금은 239,000,000원으로, 임대차 계약일 및 확정일자는 2020년 10월 23일입니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 매수인에 대한 임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 주택 형태와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 서울월정초등학교와 화곡역이 위치하여 유동인구가 있으며, 이는 지역 내 소비 활동으로 이어질 수 있습니다. 대중교통 접근성이 좋은 편이어서 배후 수요 확보에 유리할 것으로 보입니다.

1.7. 생활 정보

서울월정초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 편리합니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 편의시설 및 상업시설 또한 혼재되어 있어 생활 편의성이 높다고 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

항공기 소음 및 고도 제한: 본건은 김포공항 인근에 위치하며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)' 등에 해당됩니다. 이는 건물 신축 및 증축에 대한 고도 제한을 야기하며, 항공기 운항으로 인한 소음이 발생할 수 있습니다. 다만, 최근 강서구 일대에서 김포공항 고도 제한 완화에 대한 논의가 활발히 진행 중이며, 국제기준 개정에 따라 일부 지역의 고도 제한이 완화되어 층수 제한이 완화되고 개발이 활성화될 가능성이 있습니다. 이러한 규제 완화 추이는 향후 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임차권 승계 및 대항력: 비록 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 2억 3천 9백만원이라는 큰 금액의 임차보증금이 설정되어 있다는 점은 권리 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축 연차(2020년 준공)가 짧은 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 비교적 양호한 입지에 있습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 고도 제한 및 항공기 소음과 같은 제약 요인이 존재합니다. 현재 논의되고 있는 고도 제한 완화가 실현된다면, 본건의 잠재적 가치는 크게 상승할 수 있을 것으로 예상됩니다. 임차권 관련 사항은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

교통 및 생활 편의성: 지하철 5호선 화곡역과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 학교 등으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

고도 제한 완화 기대감: 김포공항 인근 지역의 고도 제한 완화 논의가 활발히 진행 중이며, 이는 향후 재개발 및 건축물의 층수 제한 완화로 이어져 부동산 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

다세대주택 투자: 상대적으로 소액으로 아파트에 준하는 주거 형태를 소유할 기회이며, 향후 고도 제한 완화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계