나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148502 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148502 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경148502 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙서로7다길 29, 제비동 제3층 제403호 (목동, 형지그레이스) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 204,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경148502 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148502 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제3층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000 원

토지면적: 17.57 ㎡ (약 5.31 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 29.96 ㎡ (약 9.06 평)

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (없음)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항 및 기타참고사항으로, 본건은 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 318,000,000원이 설정되어 있으며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 권리 관계 중 하나이므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양천구 목동 지역은 주거 밀집 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"강서고등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 형성되어 있으며, 주변 지역의 상권은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 아파트와 달리 전용면적 및 분양면적 구분이 별도로 제공되지 않습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 403호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 북측 하향 완경사지의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 남측 및 북측으로 노폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차보증금 318,000,000원이 설정되어 있으며, 이는 감정가 320,000,000원과 거의 비슷한 수준입니다. 매각 조건에 '임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건'이 명시되어 있어, 임차인이 이 조건을 포기하지 않을 경우 낙찰자가 임차권을 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 실제 대항력 유무 및 대항력 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

하지만 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경148502 (1) 물건은 서울 양천구 목동의 비교적 양호한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호한 것으로 파악됩니다.

그러나 현재 설정된 임차보증금이 감정가와 거의 동일하고, '대항력 포기조건'이 매각의 중요한 조건이므로, 이 부분을 면밀히 분석하고 해결하는 것이 본 물건의 투자를 결정하는 데 가장 중요합니다. 임차인의 권리 포기가 확실시된다면, 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

목동 지역의 주거지로서의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

다세대주택의 특성상 소액 투자가 가능할 수 있으나, 임차인 관련 리스크 해소 여부가 투자 성공의 핵심입니다.

권리 분석 단계에서 임차인과의 협의 가능성 및 법적 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문을 통해 실제 주거 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계