나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148809 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148809 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경148809 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-37, 제6층 제603호 (화곡동, 와이앤비) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 172,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경148809 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148809 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 464-12 와이앤비 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 02월 28일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제6층 제603호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 2필 일단의 사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남서측 및 북동측으로 폭 약 4m 및 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청, 강서교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 매수인은 해당 조건을 반드시 확인하고 인지해야 합니다. (주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

1.6. 상권분석

화곡동 일대는 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 다양한 기업이 입지하여 과거 강서구의 대표 상권으로 꼽혔습니다. 현재는 주거지 밀집 지역으로, 다세대 및 다가구 주택이 많아 배후 수요가 풍부한 편입니다. 화곡역을 중심으로 형성된 상권은 판매, 외식, 병원, 학원 등 다양한 업종이 분포하고 있으며, 특히 20~40대 젊은 층을 겨냥한 상권으로 변화하고 있다는 분석도 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파와 강서구청의 마곡지구 이전(2026년 예정)으로 인해 상권이 다소 침체된 분위기이며, 두 자릿수의 공실률을 보이는 지역도 있습니다. 하지만 재개발 및 신축 오피스텔 입주 등으로 젊은 층의 수요 증가 가능성도 있습니다.

1.7. 생활정보

본건 인근에는 '서울신정고등학교'를 비롯한 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 자체에는 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 거주 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

서울특별시 강서구 화곡동은 최근 몇 년간 전세사기 문제로 인해 주거지 및 상권 전반에 부정적인 인식이 형성된 바 있습니다. 이로 인해 일부 지역에서 공실률이 높고 상권 활성화가 더딘 상황입니다. 또한, 본건 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 해당 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 서울신정고등학교와 인접하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 그러나 최근 전세사기 이슈와 강서구청 이전 예정 등 지역 상권에 대한 우려 요인이 존재하며, 토지이용계획상의 제한사항도 확인이 필요합니다. 특히, 임차인과의 대항력 포기 조건은 권리관계 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

최근 신축 건물이라는 점과, 1~2인 가구에 적합한 소형 면적이라는 점은 장점으로 볼 수 있습니다. 또한, 화곡동 지역은 지속적인 주거 수요가 존재하며, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리분석 및 임차인과의 협의를 통해 안전하게 명도를 완료할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 면적 환산표

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계