나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150505 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150505 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경150505 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동로25길 23-2, 제6층 제602호 (신정동, 유니크5차) | 감정가: 348,000,000원 | 최저가: 222,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경150505 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150505 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (구분건물)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 348,000,000원

토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

토지 지분율: 1654.2000000000003%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2927

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2021.08.31.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 목동역 및 신정역을 이용 가능한 역세권 단지에 속합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장도 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. "목동역"과 "신정역"이라는 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이로 인해 지역 내에서의 접근성이 뛰어나다고 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재합니다. 임차 보증금은 345,000,000원이며, 임대차 계약일자는 2021년 9월 11일, 확정일자는 2021년 9월 24일입니다.

가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 일반적인 임차권 승계로 인한 명도 부담이 완화될 수 있음을 시사합니다. 하지만 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되는지 여부에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 신정동 일대는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(목동오거리)에 포함됩니다. 이는 체계적인 도시 개발 및 관리가 이루어지고 있음을 의미합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 목동역 상권을 배후로 두고 있어 풍부한 생활 편의 시설 및 서비스 접근성이 우수합니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당하나, 이는 해당 물건 자체의 직접적인 이용 제한보다는 광범위한 지역적 특성에 해당합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지상 6층 건물 내 제6층 제602호입니다. 2021년 8월 31일에 사용 승인이 이루어진 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 섀시창호로 구성되어 있습니다. 내부는 기본적인 위생, 급배수, 냉난방(시스템), 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 전용면적 약 8.85평으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 주택입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차 보증금 액수와 권리 관계입니다. 임차 보증금 345,000,000원은 감정가 348,000,000원과 거의 유사한 금액으로, 임차인이 대항력을 포기하더라도 보증금 전액을 회수하는 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 명확한 대항력 포기 의사 확인 및 법적 효력 검토가 필수적입니다. 또한, 건물면적이 29.27㎡(약 8.85평)으로 소형 평형이라는 점은 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 검색을 실시한 결과, 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상으로는 즉각적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 현장 방문을 통해 직접적인 영향 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 5호선 목동역과 신정역 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어진 지역입니다. 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 하지만 높은 임차 보증금 액수와 소형 평형이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 법적 절차를 통한 안전한 권리 인수가 가능하며, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (5호선 목동역, 신정역) 입지의 희소성.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 임차인 대항력 포기 조건으로 명도 부담 완화 가능성.

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역.

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 기대.

* 소형 평형으로 1~2인 가구 임대 수요 공략 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계