나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149123 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149123 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경149123 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 216-1, 제6층 제601호 (화곡동, 와이앤비) | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 194,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경149123 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149123 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 4월 21일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 "신정초등학교"가 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 오피스텔, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 편입니다. 대중교통 이용은 근거리에 지하철 5호선 신정역이 있고, 버스 정류장도 인근에 소재하여 교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

소유자는 김OO이며, 주OOOOOOO이 채권자로서 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부상 임차권 설정이 확인되었으며, 본 경매 물건의 특이사항으로 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 잠재적인 권리 관계의 복잡성을 완화시켜 줄 수 있는 부분이나, 정확한 내용은 현황 조사서 및 관련 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주변에 다세대, 오피스텔, 연립주택 등이 혼재하는 지역 특성상 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있다고 볼 수 있습니다. 이는 거주자들의 생활 편의성을 높여줄 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신정초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 지하철 5호선 신정역과 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(공항시설법)에 해당되어 항공기 소음 및 고도 제한 등 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다. 이 외에도 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있어 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 물건의 용도가 다세대주택임을 고려할 때 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 건물 상태 및 이용

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 지상 6층 건물 내 6층 601호입니다. 사용승인일은 2021년 4월 21일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 타일 및 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 내부적으로는 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있으며, 승강기설비 및 피로티 주차장도 마련되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 임차인의 대항력 포기 조건부 매각입니다. 이는 계약 조건의 해석 및 이행 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공항 관련 보호지구 및 원추표면구역에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 건축법 및 관련 법규에 의한 제한이 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 조건 및 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건과 공항 관련 법규 적용 가능성 등 권리 및 규제 사항을 철저히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 감정가를 바탕으로 한 합리적인 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 신축급 건물로 양호한 상태 유지.

- 지하철 5호선 신정역 인근으로 교통 접근성 우수.

- 신정초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

- 임차인 대항력 포기 조건으로 권리 관계 명확화 가능성.

- 향후 주변 개발 시 시세 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계