나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149451 [1] 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149451 [1] 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경149451
• 주소: 서울특별시 강서구 방화대로33길 32-22, 제5층 제501호 (방화동, 동원아트빌)
• 감정가: 278,883,000원
• 최저가: 178,485,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경149451 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로33길 32-22, 제5층 제501호 (방화동, 동원아트빌) | 감정가: 278,883,000원 | 최저가: 178,485,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경149451 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149451 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 247-158 동원아트빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 278,883,000원

토지면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

토지 지분율: 1957/ (일반적으로 토지 지분율은 건물의 총 면적 대비 해당 건물의 면적 비율을 나타내는데, 제공된 정보로는 '1957'의 정확한 의미가 불명확하여 그대로 표기합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물 지분율: 2746/ (일반적으로 건물 지분율은 건물의 총 면적 대비 해당 건물의 면적 비율을 나타내는데, 제공된 정보로는 '2746'의 정확한 의미가 불명확하여 그대로 표기합니다.)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 9호선 신방화역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 신방화역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 신방화역은 9호선 노선 중 하나로, 개화, 김포공항 방면과 강서, 마곡, 여의도, 강남 방면으로의 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO, 채무자는 송OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 '제시외 건물 포함' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)를 통해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이러한 조건부 매각은 낙찰자가 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수할 부담을 덜어주기 위한 조치일 수 있으나, 실제 인수 여부 및 조건은 법원에서 공개하는 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다. '주택도시보증공사(HUG)' 관련 임차권 인수조건 변경부 경매는 법원이 이를 받아들이지 않을 수도 있으므로, 최종적인 매각 조건은 법원을 통해 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 방화동 일대는 신방화역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 주변에 아파트 단지, 소규모 상가, 주택 단지가 자리 잡고 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다. 신방화역 주변으로는 서울송화초등학교, 마곡중학교, 서울항공비즈니스고등학교 등 교육 시설이 있으며, 강서성심병원과 같은 의료 시설도 인근에 위치합니다. 마곡지구가 인접해 있어 지역 내 인프라 및 편의 시설 이용이 비교적 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2020년 9월 3일입니다. 내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 주위에는 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적으로 항공기 운항 및 군사 작전에 영향을 미치는 구역으로, 주거 생활에 직접적인 혐오 시설이나 큰 불편을 초래하는 시설과는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 부분입니다. 이는 임차인이 존재하며, HUG와의 조건부 매각으로 인해 낙찰자가 보증금 인수 부담을 덜 수 있을 가능성이 있지만, 법원의 최종 판단에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 정확한 권리 관계 및 법원의 매각 조건을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, '제시외 건물'의 존재는 등기부등본상 명확히 표기되지 않을 수 있으며, 이에 대한 권리 관계 확인 및 철거 등의 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높다는 장점을 가지고 있습니다. 주거 환경 또한 양호한 편이며, 서울의 마지막 대규모 택지개발지구인 마곡지구와 인접하여 향후 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 존재 및 HUG와의 대항력 포기 조건부 매각이 가장 큰 변수입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금 인수 부담을 짊어지게 될 가능성을 철저히 검토하고, 제시외 건물 등 공부와의 차이도 재확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 지하철 9호선 신방화역 도보권에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이합니다.

2. **신축 건물:** 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 주택으로서의 기본적인 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. **마곡지구 인접:** 개발이 활발한 마곡지구와 인접해 있어 배후수요 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. **대항력 포기 조건:** 임차인 및 HUG와의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담이 줄어들 가능성이 있습니다. (단, 법원 매각조건 확인 필수)

5. **토지/건물 일괄 매각:** 토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 활용 계획 수립이 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계