나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149925 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제405호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149925 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제405호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경149925 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제101동 제4층 제405호 (화곡동, 더숨153) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 162,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2024타경149925 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149925 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제405호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

건물면적: 15.85㎡ (약 4.80평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

감정평가서 요약: 2021년 7월 15일 사용 승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제4층 제405호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 5호선 화곡역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자는 조OO이며, 채무자는 별도 기재가 없습니다. 가장 중요한 권리사항으로는 매각물건 명세서에 기재된 '주의사항'으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건부 매각입니다. 이 조건의 이행 여부가 향후 매수인의 권리 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다. 아파트 단지들도 인근에 분포하여 배후 수요가 안정적인 편입니다. 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상업지역과 주거지역이 혼합된 형태를 보입니다.

5. 생활정보

본건은 화원중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 까치산근린공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 도보 거리에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 일상생활이 매우 편리합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가. 임차인 관련 리스크: 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 주요 쟁점입니다. 임차인의 협조 여부 및 관련 절차 진행에 따라 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

나. 공항 고도 제한 규제: 본건은 김포공항 인근 지역으로, 「공항시설법」에 따른 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있습니다. 현재 국제민간항공기구(ICAO)의 고도 제한 규정 개정이 논의되고 있으며, 향후 규제 완화 또는 변경 가능성이 있습니다. 이는 향후 재개발이나 건물 증축 시 영향을 줄 수 있으므로 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다. (다만, 본건은 2021년 준공된 건물로, 현행 규제 하에 건축되었습니다.)

다. 기타 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거 및 교통 편의성이 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 주변 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점과 향후 공항 고도 제한 규제 변화 가능성 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 임차인 관련 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 주거 환경과 잠재적 가치를 지닌 물건으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

가. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

나. 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철 5호선 역세권 및 다양한 버스 노선, 근린 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

다. 공항 고도 제한 규제 완화 기대: 국제 기준 변경에 따라 향후 지역 개발 규제가 완화될 가능성이 있어, 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 관련:

주변 시설 조사 결과, 본건 및 인근 "화원중학교" 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계