나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151294 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151294 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경151294
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제7층 제701호 (화곡동, 늘예솔하우스)
• 감정가: 268,000,000원
• 최저가: 171,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2024타경151294 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제7층 제701호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 171,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경151294 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151294 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 268,000,000원

토지면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

토지 지분율: 814

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물 지분율: 2982

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 강서구는 마곡지구 개발과 함께 꾸준한 발전을 이어가고 있으며, 해당 물건지 주변은 주거와 상업 시설이 복합적으로 분포되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다만, 화곡동 일대는 빌라 밀집 지역으로 주차 문제가 종종 발생할 수 있습니다. 주변 편의시설로는 화곡1동주민센터, 각종 상가, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 인근 지역의 개발 계획 및 시설 입주 현황을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.3. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 자가용 이용이 어려운 경우에도 불편함 없이 생활할 수 있습니다.

1.4. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 12층 건물 내 제7층 제701호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.5. 이용상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 차량용 기계식 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있어 일상생활 및 업무 수행에 필요한 기본 설비는 갖추고 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지 및 도로와 함께 2필지로 구성된 사다리형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.8. 인접 도로상태 등

본건은 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지번(938-9, 938-10)은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 등이 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.10. 공부와의 차이

제시된 정보에 따르면 공부와의 차이는 없습니다.

1.11. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 외형 조사 및 기존 자료를 바탕으로 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 재확인을 통해 정확한 내부 상태를 파악해야 합니다.

1.12. 입지조건

서울 서남권의 주요 업무 및 주거 지역인 강서구 화곡동에 위치하여 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높고, 오피스텔로서 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 다만, 주변 개발 상황 및 교통 혼잡도 등을 고려할 필요가 있습니다.

1.13. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특징은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 통상 HUG(주택도시보증공사)가 임차인에게 보증금을 대위 변제하고 채권을 승계받아 경매를 신청했을 때, 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않도록 HUG가 법원에 대항력을 포기하는 조건을 제시한 경우입니다. 이 조건이 법원에서 최종적으로 받아들여졌다면, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없어 권리 관계가 비교적 깨끗해집니다. 그러나 '조건부 포기'의 경우도 있을 수 있으므로, 입찰 전 법원에서 공개하는 매각물건명세서를 통해 '대항력 포기' 조건이 명확히 기재되었는지, 그 효력이 확실한지를 반드시 재확인해야 합니다. 만약 대항력 포기 조건이 제대로 이행되지 않거나 해석에 이견이 있을 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.14. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다. 특히 '늘예솔하우스' 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 용이할 것으로 보입니다. 다만, 공급 물량 및 지역 내 경쟁 환경을 고려한 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.15. 생활정보

화곡1동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변에 다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린 생활 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용도 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.16. 잠재적 리스크

1. **내부 상태 미확인**: 감정평가 당시 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 실제와 다를 수 있습니다. 도배, 장판, 시설물 노후화 등을 고려한 수리비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

2. **대항력 포기 조건 불확실성**: '대항력 포기조건'이 법원에서 최종 확정되었는지, 혹은 조건부인지 명확히 확인해야 합니다. 불확실할 경우 낙찰 후 임차인 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

3. **토지이용계획상 제한**: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

4. **주차 문제**: 화곡동 빌라 밀집 지역 특성상 주차 공간이 부족할 수 있으며, 이는 임차인 모집 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.17. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경151294 (1) 물건은 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건 매각이라는 점은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 대항력 포기 조건의 최종 확정 여부 확인, 토지이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석이 필수적입니다.

1.18. 투자 포인트

* **교통 및 입지**: 서울 서남권의 주요 지역으로 접근성이 좋으며, 생활 편의시설이 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **권리 관계 명확화 가능성**: HUG의 대항력 포기 조건이 명확히 확정된다면, 낙찰자는 임차인의 보증금 부담 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* **적정 가격 낙찰 시 수익성**: 감정가 대비 시세 및 권리 분석 결과에 따른 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 오피스텔로서의 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* **수리 후 가치 상승**: 내부 상태를 파악하여 필요한 리모델링이나 수리를 진행할 경우, 부동산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계