나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4142 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 305-6 대우스위트힐 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4142 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 305-6 대우스위트힐 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4142 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 49, 제4층 제402호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 174,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4142 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4142 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 305-6 대우스위트힐 제4층 제402호

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

건물면적: 29.45㎡ (약 8.91평) - 전용면적 기준

감정가: 273,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, "개봉2동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황 또한 보통 수준입니다. 대상 물건의 북측으로는 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 6층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 본건은 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중이며, 통상적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 현재 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 주의사항에 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미하므로, 실제 명도 및 권리 인수와 관련하여 변호사 등 전문가와 함께 면밀한 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.6. 상권분석

대상 물건이 위치한 개봉동 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다. 인근에 "개봉2동 주민센터"가 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 주변에는 소규모 상점, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 전문 상업지구는 도보 접근성이 떨어지나, 차량 이용 시에는 구로구 내 다른 상업 지역으로의 접근이 가능합니다.

1.7. 생활정보

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 인근에는 개봉초등학교, 개봉중학교 등 교육시설이 위치해 있어 자녀 교육에 용이한 환경을 제공합니다. 대중교통 이용이 편리한 입지로, 버스정류장 및 지하철역이 가까워 서울 시내 곳곳으로의 이동이 수월합니다. 또한, 다양한 의원 및 병원 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

토지이용계획상 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당하여 항공기 운항과 관련된 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있으며, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 군사 작전에 영향을 미칠 수 있는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속하여 수도권 과밀 억제를 위한 각종 규제가 적용될 수 있습니다. 권리분석에서 언급된 임차인의 대항력 포기조건 매각은 매수인에게 예상치 못한 분쟁이나 부담을 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 본 물건지 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시계획상 확인되지 않은 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, "개봉2동 주민센터" 인근에 자리하여 주거 편의성은 보통 수준입니다. 교통망 또한 양호한 편입니다. 감정가는 2억 7천 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 가장 큰 특징은 임차인의 대항력 포기조건 매각이라는 점으로, 이는 잔금 납부 후 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상 공항, 군사시설 관련 규제 및 과밀억제권역 지정은 건축 및 개발 행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

해당 물건은 서울시 내에서 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 구로구의 지속적인 도시 개발 계획과 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 입지는 실수요자 및 임대 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리관계 및 토지이용계획상의 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계