나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4784 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4784 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4784 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99, 제105동 제6층 제601호 (오류동, 다원리치타운) | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 189,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4784 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4784 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 296,000,000원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 9월 16일

일괄매각 조건: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, "오남중학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 주OOOOOOO의 채권에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되었는지, 혹시 모를 인수되는 권리나 분쟁의 소지는 없는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 일반적으로 강제경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되지만, 등기부등본 및 현황 조사를 통해 추가적인 권리 관계를 상세히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 속한 지역은 주거 기능이 강화된 지역으로, 다수의 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 공존하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 구로구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권의 안정적인 유지 및 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2020년 9월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 비교적 신축에 해당합니다. 건물은 지상 6층 중 6층에 위치하며, 내부 구성은 방 2개, 화장실, 거실 겸 주방으로 이루어져 있습니다. 건물 최상층이라는 이점을 살려 추가적인 공간 활용이 가능한 다락방이 소재하고 있습니다. 외벽은 파벽돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 언급된 임차인의 대항력 포기 조건의 명확성 및 이행 여부입니다. 이와 관련하여 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 건물 증축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부 및 교육청의 구체적인 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다. 또한, '기타 참고사항'에 임대 관계 등이 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대 조건에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 본 물건 주변 지역에 대한 신속한 검색 결과, 학교 및 주거 시설이 밀집한 지역으로 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성을 갖춘 주거지입니다. 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮고, 건물 최상층에 위치하여 다락방이라는 장점도 가지고 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 임차인의 대항력 포기 조건 등 권리 관계의 명확한 확인이 무엇보다 중요하며, 관련 법규 및 주변 시세 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2020년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

건물 최상층에 위치하며 다락방이 있어 공간 활용도가 높습니다.

서울시 구로구라는 입지적 장점과 학교 및 주거 단지 인접으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

임차인의 대항력 포기 조건이 명확하게 처리된다면, 권리 관계가 깔끔하여 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계