나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4562 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4562 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4562 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로 194, 제4층 제403호 (화곡동, 동선벨리체) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 144,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4562 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4562 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

토지 지분율: 1209.9999999999998% (참고: 단일 호실의 토지 지분율로는 이례적으로 높은 수치로, 정확한 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

건물 지분율: 2184 (건물 면적 대비 지분율로 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 허OO

채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 해당 사항 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 주상용 건물 등이 소재하여 주거 환경은 보통인 편입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조로, 지상 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용상태: 해당 호실은 다세대주택으로 방, 거실 및 주방, 욕실 등으로 구성되어 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 단지 내 주차장, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울월정초등학교'를 북서측에서 가까이 두고 있습니다. 주변은 단독주택과 공동주택, 상가 건물이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. (도보 약 3분 거리에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 화곡역까지는 도보 약 12분 거리라는 정보도 있습니다).

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 허OO씨와 채권자인 주OOOOOOO 간의 채권으로 인해 경매가 개시되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 점입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차인이 자신의 대항력을 매수인에게 주장하지 않기로 HUG와 협의했음을 의미합니다. 이 조건으로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금반환 채권 등으로부터 안전할 수 있지만, 관련 서류 및 HUG와의 협의 내용을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. HUG가 채권자인 경매 물건에서 이러한 대항력 포기 조건이 붙는 경우, 낙찰자는 잔여 보증금에 대한 부담 없이 시세 기준으로 입찰할 수 있다는 장점이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 서울 서남부 지역의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 꾸준한 주택 수요가 있는 곳입니다. 인근에 다양한 편의시설과 학교가 자리하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 또한, 서울월정초등학교가 북서측에 위치하며, 주변으로 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울월정초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 주차장과 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 이용도 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 다세대주택으로서 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 실용적인 공간을 제공합니다. 주변에는 GS25, CU 등 편의점과 다양한 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 임차인 관련 사항: 대항력 포기 조건이 명시되어 있지만, 관련 법적 검토 및 HUG와의 협의 내용을 명확히 확인하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 명도 관련 절차를 철저히 숙지해야 합니다.

나. 토지 지분율: 본 건의 토지 지분율이 1209.9999999999998%로 명시되어 있는데, 이는 단일 호실의 토지 지분율로서는 매우 이례적입니다. 해당 수치가 정확한 것인지, 아니면 다른 특수한 지분 구조를 의미하는지 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

다. 공항 관련 제한: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 김포공항과 관련된 고도 제한 및 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 개축 또는 신축 시 제약 사항이 될 수 있습니다. 다만, 최근 국제민간항공기구(ICAO) 기준 개정으로 인해 일부 지역의 고도 제한 완화 가능성이 논의되고 있으며, 강서구에서도 이러한 완화를 추진하고 있어 긍정적인 변화가 기대됩니다.

라. 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 재건축 및 개발 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 그러나 서울시에서 2종 7층 규제를 완화하여 최고 25층까지 건축이 가능하도록 기준을 개정함에 따라, 해당 지역의 개발 가능성도 열릴 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 건으로, 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택입니다. '서울월정초등학교' 인근에 자리하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 물건으로, 임차인의 대항력 포기조건이 붙어 있어 낙찰자의 인수 부담을 줄여주는 장점이 있습니다. 다만, 해당 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 이례적인 토지 지분율 표기 및 공항 관련 고도 제한, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 최근 관련 규제 완화 움직임이 있어 향후 개발 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

입찰을 고려하신다면, 해당 물건의 정확한 권리 관계, 임차인 관련 서류, 토지 지분율의 실체, 그리고 향후 개발 규제 변화 등을 종합적으로 검토하시는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

. HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 낙찰자 부담 완화: 임차인 관련 불확실성을 최소화할 수 있는 기회입니다.

. 교육 및 생활 인프라 접근성: 서울월정초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

. 지역 개발 가능성: 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 완화 및 김포공항 고도 제한 완화 논의는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

. 경매 특유의 시세 대비 저렴한 매입 가능성: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 적정 가치 판단 시, 시세보다 유리한 조건으로 매입할 수 있습니다.

. 소형 면적: 21.84㎡(약 6.61평)의 전용면적으로, 1인 가구나 소형 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

. (주의) 이례적인 토지 지분율: 1209.9999999999998%라는 지분율 표기에 대한 명확한 이해와 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

지도 검색 결과, 본 물건지 주변에는 서울월정초등학교가 인접해 있으며, 김포공항과 가까운 거리에 위치합니다. 이는 항공기 운항으로 인한 소음 등의 가능성을 시사하지만, 동시에 고도 제한 완화 논의로 인한 개발 기대감도 존재합니다. 현재까지 확인된 바로는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계