나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-107 서연블루힐 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-107 서연블루힐 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4227
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 36, 제5층 제502호 (화곡동, 서연블루힐)
• 감정가: 206,000,000원
• 최저가: 131,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4227 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로78가길 36, 제5층 제502호 (화곡동, 서연블루힐) | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4227 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 362-107 서연블루힐 제5층 제502호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경4227 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 2억 6백만원입니다.

토지 면적은 15.41㎡(약 4.66평)이며, 건물 면적은 25.43㎡(약 7.69평)입니다. 건물 면적은 전용면적에 해당합니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

소유자 겸 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물 사용승인일은 2016년 7월 7일입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통 측면에서는 서연블루힐 건물에서 지하철역과 버스정류장이 도보 약 3분 거리에 위치하여 매우 편리합니다. 차량의 출입 또한 용이한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수되는 권리 없이 명도를 완료할 수 있는 긍정적인 조건일 수 있으나, 포기 조건의 구체적인 내용과 절차에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

등기부등본상 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다수의 다세대주택과 단독주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지역 상권은 주로 주거 수요에 기반한 소규모 상가, 편의점, 식당 등으로 형성되어 있으며, 대형 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

서연블루힐 건물 자체 또는 주변의 상가들이 지역 주민을 대상으로 하는 소매업 및 서비스업의 활성화를 보여줍니다.

1.5. 생활 정보

교육 시설로는 본건 동측에 월정초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 편리합니다.

교통은 도보 3분 거리에 지하철역과 버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

생활 편의시설로는 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

건물 내에는 도시가스 난방, 급배수, 위생 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 본건 주변에 직접적인 혐오 시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 강서구 차원에서 기피 시설 문제 해결을 위한 노력이 있으나, 특정 지역에 대한 혐오 시설의 존재 여부는 현장 방문 및 추가적인 세밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 가축사육제한구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 취득 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건 매각'입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않거나, 포기 절차상 문제가 발생할 경우 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 조건의 정확한 확인과 이해가 최우선 과제입니다.

토지이용계획상 공항 관련 지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

현재 임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인의 현황 및 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통망(도보 3분 거리 지하철역 및 버스정류장)과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

경매 물건으로, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, '임차인의 대항력 포기 조건'이라는 매우 민감한 권리 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토와 사전 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 권리상의 부담 없이 취득이 가능할 것입니다.

주변의 주거 환경 및 향후 지역 개발 가능성 등을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. **우수한 교통 및 생활 환경:** 도보 3분 거리의 지하철역과 버스정류장, 도보 5분 거리 내 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다.

2. **명확한 권리 분석 가능성:** 임차인의 대항력 포기 조건이 제대로 이행된다면, 권리상의 복잡함 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

3. **실거주 및 임대 수익 기대:** 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 실거주 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4. **경매를 통한 시세 차익:** 일반 매매보다 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. **지역 가치 상승 잠재력:** 강서구 화곡동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계