나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4876 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제2층 제202호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4876 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4876 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 219, 제102동 제2층 제202호 (화곡동, 킹덤그레이스) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 176,640,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경4876 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4876 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

토지 지분율: 1762

건물 면적: 39.07㎡ (약 11.81평)

건물 지분율: 3907

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화곡초등학교" 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 지하철 5호선 '화곡역'과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 황OO님입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 주의사항입니다. 이는 현 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받았거나 관련 권리가 있으나, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 매수인은 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 권리 승계에 대한 부담을 덜 수 있습니다. 제시된 정보에 따르면 말소기준권리 이하 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러져 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다. 특히 오피스텔 및 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설로 이용 중인 토지 이용 현황은 배후 수요가 존재함을 시사합니다. 해당 역세권(화곡역) 인근의 활발한 유동인구와 주변 상업 시설들의 시너지를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 서울화곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역을 도보 또는 짧은 대중교통 이용으로 접근 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 눈여겨봐야 할 부분은 '대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 매수인에게 유리할 수 있으나, 매각 이후에도 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 시간이 소요될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 본 건 토지의 이용계획을 살펴보면 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 고도 제한과 관련된 사항은 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 그 외 지역별로 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 철저히 검토해야 합니다. 공부상 도면과 현황의 일부 차이(201호 표기 오류)는 단순 기재 오류로 판단되었으나, 실사 시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 거주 및 투자 가치가 있습니다. 대항력 포기조건 매각은 명도 리스크를 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 공항 관련 규제 및 기타 도시계획상의 제약 사항은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 입지에 좋은 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 및 학군: 지하철 5호선 화곡역 역세권 및 서울화곡초등학교 인접으로 뛰어난 교통 및 교육 환경을 제공합니다.

8.2. 안정적인 배후 수요: 주변의 다양한 주거 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 권리 관계 명확성: 대항력 포기 조건으로 매각되어, 임차인 관련 법적 분쟁 리스크가 상대적으로 낮습니다.

8.4. 도심 접근성: 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하여 직장인 등 임대 수요 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계