나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5442 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5442 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경5442 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13자길 39-17, 제5층 제503호 (화곡동, 그레이스빌) | 감정가: 352,000,000원 | 최저가: 225,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경5442 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5442 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 352,000,000원

토지면적: 21.28㎡ (약 6.4평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022.01.12

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

가장 가까운 지하철역으로는 까치산역(2호선, 5호선)과 화곡역(5호선)이 있으며, 도보 또는 짧은 버스 이동으로 이용 가능합니다.

토지는 세장형이며, 본건 서측으로 약 6미터, 북측으로 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 다수의 학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채무자 겸 소유자인 김OO의 부동산에 대해 주OOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 주요 권리 변동 사항 및 추가 조사 사항은 법원 매각물건명세서를 통해 정확히 확인해야 합니다.

본건 매각 시 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 일부를 회수하지 못한 경우, 그 잔액에 대한 권리를 포기하는 조건으로 매각이 이루어진다는 의미입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 미회수 보증금에 대한 별도의 채무를 인수하지 않게 되므로, 임차인 관련 권리관계는 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 이 조건의 구체적인 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

인근에 신정고등학교가 있어 학군 배후 수요가 기대되며, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 마트, 편의점, 식당, 병원 등 다양한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통망을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 보통 수준이며, 인근 지하철역(까치산역, 화곡역) 이용 또한 가능합니다.

1.5. 생활정보

주변에는 신정고등학교 외에도 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

대중교통으로는 버스정류장이 가까이 있어 이용이 편리하며, 까치산역(2호선, 5호선) 및 화곡역(5호선)을 통해 시내 접근이 용이합니다.

생활 편의시설로는 각종 상점, 병원, 은행 등이 밀집한 상업지구를 통해 이용 가능하며, 근처에 화곡본동 근린공원 및 까치산 공원이 있어 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 고려 사항은 "임차보증금반환청구권 포기 조건"입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 일부를 회수하지 못한 경우, 그 잔액에 대한 권리를 포기하는 조건으로 매각이 이루어진다는 의미입니다. 비록 낙찰자에게 유리한 조건일 수 있으나, 이는 기존 임차인과의 보증금 문제 해결 과정에 복잡성이 있었음을 시사합니다. 해당 조건이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지, 임차인의 실제 상황은 어떠한지에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

또한, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)로 지정되어 있어 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

다수의 상대보호구역 지정은 학교 주변 환경 보호를 위한 것이나, 업종 선택에 있어 제한 요인이 될 수 있습니다.

강서구 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 부족이나 교통 혼잡 등이 발생할 수 있으며, 이는 거주 환경의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 서울 강서구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

"신정고등학교" 인근으로 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리분석상 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로, 낙찰자의 인수 부담을 덜어주는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

다만, 공항 관련 규제, 학교 주변 지역 지정 등으로 인한 일부 제약 사항이 존재하며, 임차인 관련 조건에 대한 철저한 사전 확인이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급(2022년 사용승인) 건물이므로 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 향후 건물 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

서울 강서구라는 입지적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

임차인 관련 권리 부담이 해소되는 조건부 매각으로, 명도 관련 위험을 최소화할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획 등과 연계하여 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계