나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5305 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5305 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경5305 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제5층 제501호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 376,000,000원 | 최저가: 240,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경5305 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5305 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-2, 대우스위트힐 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 376,000,000원

토지면적: 30.93㎡ (약 9.35평)

건물면적: 46.19㎡ (약 13.97평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 09월 17일

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 대우스위트힐 내 5층 501호 다세대주택입니다. 2021년 9월에 사용 승인된 신축 건물로, 감정가는 3억 7천 6백만 원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 "개웅초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 대체로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지 동측으로는 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 각종 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매를 신청한 채권자의 채권이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 권리사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 존재할 경우, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 관계를 명확히 확인하고, 대항력 포기 의사를 재확인하는 절차가 필요할 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

추가적으로, 본 건 토지는 2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 '도로'인 토지에 한정됩니다.

2.4. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 특히 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다. 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 개웅초등학교가 소재하여 학군 수요가 있으며, 전반적으로 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

2.5. 생활정보

본 건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 건물의 구조는 철근콘크리트 평지붕 지상 6층 건물 중 5층에 위치합니다. 내부는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성된 다세대주택이며, 확장 발코니 면적이 포함되어 있습니다. 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기와 주차장도 이용 가능합니다.

인근에 개웅초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 편의점 등 소규모 상가들이 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계가 미상이며, 임차인이 존재할 경우 "대항력 포기조건"이 명시되어 있어 낙찰 후 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성을 내포합니다.

둘째, 감정평가 시 현장 조사가 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사 등을 기준으로 이루어졌다는 점입니다. 이는 실제 건물 상태가 공부와 상이할 가능성을 배제할 수 없음을 시사합니다.

셋째, 토지이용계획상 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등에 따른 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히, 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 혐오시설의 경우, 주변 지역 조사 결과 특별히 인근에 위치한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 점이 강점입니다. 특히, 개웅초등학교 인근이라는 점에서 안정적인 수요가 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 불확실성과 대항력 포기 조건, 그리고 현장 조사의 제한점 등은 낙찰 후 인수해야 할 리스크 요인입니다. 다양한 법적 제한 사항도 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

2.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

2. 우수한 입지: 개웅초등학교 인근의 안정적인 주거 지역이며, 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 명확하고 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4. 시세 대비 합리적 투자 가능성: 경매 물건으로, 시장 가치와 비교하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (주의: 정확한 시세 조사는 별도 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계