나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8743 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1630-3 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 "서귀북초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 슁글지붕 4층 건물내 제4층 제402호 단위세대로서, (사용승인일자 : 1998.09.24) - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중이며, 서홍동 1630-6번지 17㎡는 현황 도로입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(20 23. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도 법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> (2) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하 수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

서홍동 1630-6번지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8743 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1630-3 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일자: 1998년 9월 24일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 50.75㎡ (약 15.35평)

토지지분: 50.75㎡ (약 15.35평)

건물면적 (전용면적): 79.10㎡ (약 23.93평)

1.3. 금액

감정가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 "서귀북초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

북측으로 폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 현황

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

토지 지목 중 서홍동 1630-6번지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 동홍새마을금고 근저당 (접수일자 2012-01-20, 채권최고액 58,500,000원)

본 경매로 인해 말소되는 주요 권리:

* 근저당: 동홍새마을금고 (2012-01-20), 하나주식회사 (2014-12-24)

* 근저당: 제주신용보증재단 (2021-04-16)

* 가압류: 신한카드 (2021-09-15), 롯데캐피탈 (2021-11-01)

* 강제경매: 롯데캐피탈 (2025-09-05, 사건번호 2025타경8743)

상기 권리들은 말소기준권리 이하 순위로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 미상 권리 및 특이사항

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 특이 권리 없음)

채권자: 롯데캐피탈 (강제경매 신청 채권자)

등기부채권 총액: 약 1억 6천 7백 4십 6만 5천 8백 5만원.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차보증금: 0원

임대차 관계: 미상 (Unknown lease relationship)

주의사항: 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부는 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 반환 의무가 인수되지 않는다면, 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

상업 시설은 주로 주거지 인근의 근린생활시설 형태일 것으로 예상됩니다.

4.2. 경쟁 건물 분석

* 최근 매매 정보 (이음빌리지):

- 소재지: 서홍동 1891-6 (본건과 다름)

- 건물 사용승인일자: 2023년 (신축)

- 전용면적: 84.18㎡

- 거래금액: 420,000,000원 (4억 2천만원)

- 분석: 신축 건물로 면적이 크고 가격대가 매우 높음. 본건과 직접 비교는 어려움.

* 최근 매매 정보 (동덕주택):

- 소재지: 서홍동 314-22 (본건과 다름)

- 건물 사용승인일자: 1986년 (본건보다 노후)

- 전용면적: 51.653㎡

- 거래금액: 123,000,000원 (1억 2천 3백만원)

- 분석: 본건보다 연식이 오래되었고 면적이 작음. 평당 단가는 2,381,160원. 본건 감정가는 약 1,833,122원/㎡로, 동덕주택보다 평당 가격이 낮음.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 직접적인 검색 결과에서도 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 서귀북초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 정확한 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 위치 및 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

* 다세대주택으로 구성된 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 건물 사용승인일자가 1998년으로 약 28년 경과되었습니다.

* 향후 내부 설비 교체, 외벽 보수 등 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 지목과 현황의 차이

* 서홍동 1630-6번지 지분이 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용되는 점은 소유권 및 이용상 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. (다만, 실제 도로로 사용되고 있어 문제되지 않을 가능성도 높음)

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임대차 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자가 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간적 부담을 안게 될 가능성을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인도명령 대상에서 제외될 수 있으며, 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서홍동에 위치한 다세대주택으로, 인근 초등학교 접근성이 양호하며 기본적인 교통 및 생활 인프라가 갖춰진 지역에 소재합니다. 건물은 1998년식으로 연식이 있으나, 감정가는 1억 4천 5백만원으로 책정되어 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 토지 지목과 현황의 차이가 있는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 건물 노후화 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

* 서귀포시 주요 지역으로의 접근성이 용이하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 위치입니다.

8.2. 안정적인 권리 관계

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

* 서귀포시의 지속적인 개발 및 관광 수요 증가에 따른 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.4. 합리적인 감정가

* 주변 유사 부동산 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 가격 메리트가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 실거래가 및 본건의 건물 연식, 입지, 그리고 잠재적 리스크(임대차 불확실성, 토지 지목/현황 차이) 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 예상가는 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격에서 형성될 것으로 보입니다.

다만, 경쟁 입찰자들의 심리적 요인 및 당시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 이 부분은 입찰가 산정에 반영되지 않습니다.

현 시세 및 위험 요소를 고려하여, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 물건의 명도 및 권리 분석에 대한 추가적인 정밀 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.