나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1689 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1236 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '토평초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 과수원 등으로 이용 중인 기존주택지대임.

교통상황

기호(1), (2) : 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용중임. 기호(2) : 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) : 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호(2) : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(1)은 농지취득자격증명원을 필요로 하는 농지로 판단되나 해당 관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 목조 아연지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 잡석조 노출 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 기호(4) 벽돌조 스레트지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 주택으로 이용 중임. 기호(4) : 창고(저장고)로 이용 중임.

설비내역

기호(3) : 기본 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적개황도’ 및 ‘건물개황도’와 같이 본건 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ), 1237-1번지 지상에 제시외건물(ㄴ), 기호(2) 지상에 제시외건물(ㄷ)~(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

- 기호(3)은 공부상 소재지가 토평동 1236번지이나 현황 토평동 1236, 1237-1번지 양지상에 소재함. - 기호(3)은 공부상 면적이 19평(62.81㎡)이나 실측 면적은 75㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(3), (4)는 현장조사시 이해관계인의 부재로 일부 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으니 향후 경매진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1689 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 1236

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,374,671,700원

* 토지면적: 1855.00㎡ (약 561.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 124.50㎡ (약 37.66평) (공부상)

* 건물 제시외면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 '토평초등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재된 기존 주택지대.

* 교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로) 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난함.

* 토지 형태 및 이용:

- 기호(1) 토지: 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중임. 북동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

- 기호(2) 토지: 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역. (기호(2)는 건축계획심의대상구역에도 해당)

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

- 소유권: 오두윤 -> 오상석 (협의분할 상속)

- 채권자: 국민은행 (근저당, 가압류, 임의경매 등)

* 말소기준권리: 2024년 6월 20일 접수된 국민은행 근저당 (을3).

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 가압류, 임의경매는 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되나, 별지목록 3 및 3-1 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이 부분은 낙찰 후 추가적인 법률 검토가 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 있을 경우, 이에 대한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 과수원이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 지역적 특성: 토평초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지방도 접근성이 좋아 서귀포시 내 이동이 편리함.

* 주거 밀집도: 기존 주택지대로, 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 토평초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보임.

* 교통시설: 지방도1136호선(중산간도로)이 인접해 있고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이함.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토평동 1237-1번지 지상에 제시외 건물(ㄴ)이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있음.

* 유동화 물건: 특수 물건으로 분류되며, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 분석이 요구됨.

* 건물 현황 및 공부상 차이: 건물(3)의 경우 실측 면적(75㎡)이 공부상 면적(62.81㎡)보다 크며, 일부 건물이 등기부상 주소지(1236번지) 외 1237-1번지에도 소재하는 것으로 파악됨. 이는 향후 재산권 행사 및 관리에 영향을 줄 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(총 72㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가 비용 및 고려사항이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 준수 필요.

* 농지취득자격증명 필요 여부: 토지 중 과수원으로 이용되는 부분(기호1)에 대해 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있으므로, 관련 관청에 재확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 토평동에 위치한 대지 1855㎡(약 561평) 규모의 단독주택 부지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 토평초등학교 인근의 주거지대에 속하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 넓은 대지 면적은 재건축, 증축 또는 기타 개발을 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 장점입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 채권은 모두 소멸될 것으로 보이나, 일부 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 포함, 건물 현황과 공부상 차이 등 해결해야 할 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 비용 발생 가능성을 내포하므로 신중한 접근이 필요합니다.

유동화 물건이라는 특수성도 고려하여, 관련 전문가와 충분한 상담 후 입찰 여부를 결정하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 561평의 넓은 토지는 향후 건축, 개발, 또는 토지 활용에 있어 높은 가치를 지닙니다.

* 입지 조건: 서귀포시 토평동 지역은 주거지로 선호도가 높은 편이며, 생활 기반 시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물을 일괄 매각하여 복합적인 활용이나 개발 계획 수립에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 해당하여, 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,374,671,700원이며, 토지 면적이 1855㎡ (약 561평)으로 넓은 점을 감안할 때, 토지 가치가 주된 평가 요인으로 보입니다. 감정가 기준 평당 약 245만원 수준입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 평당 약 200만원에서 460만원 사이의 가격대를 형성하고 있으나, 이는 소형 주택의 면적당 가격으로 본건과 같은 대규모 단독주택 부지의 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다.

현재 등기부상 채권 총액은 561,875,263원으로 감정가 대비 낮은 수준입니다.

다만, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 포함, 건물 현황과 공부상 차이, 유동화 물건이라는 점 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 13억 7,467만원 기준, 70% = 약 9억 6,227만원

* 감정가 13억 7,467만원 기준, 80% = 약 10억 9,974만원

종합적으로 판단하여, 잠재적 리스크 해소 및 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 10억 5,000만원으로 제안합니다. 이는 현장 조사, 법률 전문가 검토, 추가 정보 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.