나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52010 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1186 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재「평사마을」북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택, 해안가 등이 소재하는 해안 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 허가지(착공전으로서 현황 묵전) 및 일부도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 각각 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 지번으로 3건의 건축신고가 되어 있으니 자세한 사항은 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 순천지원 2025타경52010 (1)

1.2. 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1186

1.3. 용도: 전 (농지)

1.4. 감정가: 1,016,730,000 원 (10억 1673만원)

1.5. 토지면적: 2,607.00 ㎡ (약 788.77평)

1.6. 건물면적: 0 ㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상: 토지 매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 여수시산림조합 (추정, 여OOOOOO)

1.10. 등기부채권 총액: 911,336,213 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 '평사마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택, 해안가 등이 소재하는 해안 농경지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 완경사지로서, 현재는 허가지(착공 전 상태, 묵전) 및 일부 도로 등으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 각각 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연환경보전지역

* 수산자원보호구역

* 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2024년 4월 18일 접수된 여수시산림조합의 근저당권입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약:

3.2. 1. 소유권 이전: 2015년 12월 28일 김정희, 2023년 12월 26일 농업회사법인유한회사유진관광농원 (교환)

3.2. 2. 근저당권: 여수시산림조합 (2024년 4월 18일, 708,000,000원)

3.2. 3. 지상권설정: 여수시산림조합 (2024년 4월 18일, 말소)

3.2. 4. 가압류: 강진군산림조합 (2025년 6월 10일, 203,336,213원)

3.2. 5. 압류: 여수세무서장 (2025년 7월 8일), 여수시 (2025년 11월 18일)

3.2. 6. 임의경매 개시 결정: 여수시산림조합 (2025년 9월 5일, 609,513,510원)

3.3. 인수되는 권리: 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청으로 인한 권리이므로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 해안 인근의 자연 환경이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업적 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 농지로서 주거 또는 상업 활동을 위한 시설이 없어 직접적인 생활 정보 제공이 어렵습니다. 주변 편의시설이나 학교 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명서 발급이 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. (2026년 1월 29일자 돌산읍장 사실조회회신서 첨부)

6.2. 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등 여러 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다.

6.3. 건축 관련 불확실성: 농지 전용 허가 및 건축 신고가 3건 되어 있으나, 농지 전용 사업 완료 전까지는 농지법상의 규제를 받습니다. 매수인이 건축주의 지위를 승계하는지에 대한 여부 및 승계 요건은 관련 기관에 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 현황: 토지 현황은 허가지(착공 전) 및 일부 도로로 이용 중이며, '묵전' 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 돌산읍의 해안 농경지대에 위치한 토지입니다. 넓은 면적을 가진 농지로서, 차량 접근성은 보통 수준이나 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. 특히 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 서류 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 건축 신고가 되어 있으나, 건축주 지위 승계 등은 별도 확인이 필요합니다. 권리 관계는 경매를 통해 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 돌산 지역의 잠재적 가치: 여수시 돌산은 관광 자원 및 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 토지 이용 계획 변경 등에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 788평 이상의 넓은 면적은 향후 활용 방안에 따라 높은 가치를 창출할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 완화 가능성: 농지 및 환경 관련 규제가 완화되거나, 특정 개발 사업이 추진될 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10억 1673만원입니다. 예상 입찰가는 향후 시장 조사, 유사 물건과의 비교, 본건의 개발 가능성 및 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.