나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33595 [1] 광주광역시 북구 문흥동 920 제202동 제15층 제1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 우산동 소재 '무등초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 제15층 제1508호로서,
외벽: 콘크리트위페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

복도식아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기
설비 등이 되어 있으나, 202동의 경우 승강기가 14층까지만 운행하고 있는 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 인접지 및 인접도로와 평탄한 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북측으로 연접한 왕복4차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트
단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무
등초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문화중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발
촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유
통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는
통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33595 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 920 제202동 제15층 제1508호

아파트명: 대주2차

준공연도: 1988년 11월 26일

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건물층수: 15층 중 15층

1.2. 토지정보

토지면적: 30.09㎡ (약 9.1평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(사업완료지구), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역

1.3. 건물정보

건물면적: 59.91㎡ (약 18.1평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.91㎡ (약 18.1평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않음. (일반적으로 전용면적보다 넓음)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 콘크리트위페인팅 마감 외벽, 벽지 및 타일붙임 내벽, 새시창호.

이용상태: 복도식 아파트

설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 옥내소화전, 승강기 설비 (단, 202동 승강기는 14층까지만 운행)

1.4. 매각정보

감정가: 98,300,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송정농업협동조합 (송OOOOOOO)

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 '무등초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택과 단독주택, 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6, 근저당권, 송정농업협동조합, 2010년 7월 12일 접수, 채권금액 18,000,000원.

3.2. 등기부 현황

본건 등기부등본상 확인되는 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 신상철 (1988-12-31), 문영수 (2005-05-16), 고석관 (2010-07-09), 김정희 (2025-08-26)

* 근저당권: 송정농업협동조합 (2010-07-12, 2011-04-21, 2012-06-04) - 모두 말소

* 가압류: 삼성카드 (2014-01-13), 현대캐피탈 (2014-01-23), 광주농업협동조합 (2014-02-07) - 모두 말소

* 임의경매: 송정농업협동조합 (2025-09-04) - 말소 예정 (매각으로 소멸)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 환경

아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 중소규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보 내에서는 지도 검색 등을 통한 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대주2차

주소: 광주광역시 북구 문흥동 920

사용승인일: 1988년 11월 26일

총 세대수: 959세대

총 동수: 8개동

최고층: 15층

주차대수: 총 1145대 (지상 3대, 지하 20대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

관리사무소 연락처: 062-261-7021

6. 잠재적 리스크

* 승강기 고장: 202동 승강기가 14층까지만 운행하는 문제가 있습니다. 이는 저층부와 고층부 간의 이용 편의성 차이를 발생시킬 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 마감 상태, 설비 상태 등을 실제 확인하지 못하여 통상적인 상태로 평가되었으므로, 실제 점검 시 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 노후화: 1988년 준공된 아파트로, 건축 후 약 38년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 문흥동에 위치한 대주2차 아파트 경매 물건입니다. 본 건은 15층 중 15층에 위치하며, 전용면적 59.91㎡ (약 18.1평)에 해당하는 비교적 소형 평형입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 모든 부기등기된 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 없는 것으로 파악되었습니다.

입지상으로는 무등초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 아파트 단지 위주 주거 지역으로 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 202동 승강기가 14층까지만 운행하는 점, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점, 준공 연도가 오래되어 노후화 가능성이 있다는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가는 98,300,000원으로 책정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

* 아파트 밀집 지역으로 실수요자 확보가 용이할 수 있습니다.

* 교통 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.91㎡)의 경우 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월, 14층: 9,500만원

* 2026년 5월, 8층: 7,500만원

또한, 2026년 4월에는 49.98㎡(약 15.1평) 면적이 10층에서 6,500만원에 거래되었습니다.

최근 전월세 사례를 보면 59.91㎡ 면적의 보증금은 7,650만원에서 8,700만원 수준입니다.

본건의 감정가는 9,830만원이며, 가장 최근에 거래된 유사 면적(59.91㎡, 14층)의 매매가 9,500만원과 비교 시 감정가가 높게 책정된 편입니다.

다만, 본건은 15층임에도 불구하고 승강기 고장으로 14층까지만 운행한다는 점, 내부 확인이 불가했다는 점은 감안해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세(최고가 9,500만원)와 감정가(9,830만원) 사이에서, 리스크 요인을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 9,000만원에서 9,500만원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.