나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33281 [1] 광주광역시 남구 봉선동 178-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "유안초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중임. 일련번호 3) 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) 북측에 왕복3차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 중로2류(폭 15m~20m)(광주남구고시제2020-47호(2020.6.15.))(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 일련번호 3) 제3종일반주거지역(2012-07-15), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 공부상 지목은 "대"이나 현황은 "상업용 건부지 및 도로등"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 건물로서, 외벽 : 치장석, 시멘트몰탈위 페인팅, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 목재, 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

지하1층 : 노래연습장, 1층 : 분식점, 카페 등, 2층 : 애터미 광주비전센터, 3층 : 아지트 스튜디오, 4층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수시설, 난방설비(4층), 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

- 본건 건물은 인접필지(178-3번지)의 건물과 연동되어 사용 중임. - 본건 건물은 공부상 "슬래브지붕"이나 현황은 "슬래브위 강판지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 지분매각(공유자 유경희 지분 42/1140), 공유자 우선매수권은 적용이 배제됨(2005마1078)
목록 2. 건물은 인접지(봉선동 178-3) 건물과 연동되어 사용중임
목록 1. 토지 지상의 타인 소유 제시외 건물 매각제외
목록 1. 토지 상업용건물 부지 및 도로 등으로 이용중임
2026. 7. 20. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

사건번호: 광주지방법원 2025타경33281 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 178-3

용도: 근린시설

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광남새마을금고 (등기부상 확인)

감정가: 1,415,738,480원

3. 토지 정보

토지면적: 373.00㎡ (약 112.84 평)

토지 지분: 263.1952㎡ (일부 지분 매각, 목록 1. 공유자 유경희 지분 42/1140)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용현황: 상업용 건물 부지 및 도로 등

토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 중로2류 (폭 15m~20m), 상대보호구역

4. 건물 정보

건물면적: 804.39㎡ (약 243.27 평)

건물 지분: 804.39㎡ (건물 전체 매각)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 건물

건물 이용현황: 지하1층 노래연습장, 1층 분식점, 카페 등, 2층 애터미 광주비전센터, 3층 아지트 스튜디오, 4층 주택

건물 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 차이: 건물 현황 지붕은 슬래브위 강판지붕이나 공부상 슬래브지붕으로 등재.

2. 입지조건

1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "유안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

일련번호 1), 3) 토지는 북측에 왕복 3차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류 (폭 15m~20m) 도로에 접해 있고, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리인 광남새마을금고의 근저당권(접수일자 2021-07-30)보다 후순위의 권리인 임의경매 개시결정(2025-08-29) 및 압류(2025-11-26) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (법정지상권)

목록 1. 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물(매각 제외)에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 공유자 지분 및 우선매수권 배제

목록 1. 토지의 일부 지분(공유자 유경희 지분 42/1140)이 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 해당 지분 매각에 대해서는 공유자 우선매수권 적용이 배제되었습니다.

4. 임차인 현황

* 고 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2011-03-15, 대항력 있음

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-09-15, 확정일자 2024-07-30, 배당신고일자 2025-11-21, 대항력 없음

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-01-01, 대항력 있음

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-07-28, 대항력 없음

* 주 : 보증금 77,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-06-23, 확정일자 2021-03-31, 배당신고일자 2025-11-04, 대항력 있음

5. 임차인 권리 분석 (대항력 유무)

상기 임차인 중 고 , 김 , 주 는 대항력이 있는 임차인으로, 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (단, 본건의 경우 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 법원의 배당 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

6. 인수 보증금 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

1. 지역 특성 및 용도

본건이 위치한 광주광역시 남구 봉선동은 신흥 주거지역 및 상업지역이 혼재된 곳으로, 유안초등학교 인근의 노선 상가지대로 형성되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 일정 수준 확보된 지역입니다.

2. 건물 이용 현황

지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 활용되고 있으며, 지하 1층 노래연습장, 1층 분식점 및 카페, 2층 홍보관, 3층 스튜디오, 4층 주택 등으로 사용되는 복합 용도의 근린생활시설입니다.

3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 아파트 단지, 학교(유안초등학교), 일반 상업시설 및 주택가로 구성되어 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 유안초등학교가 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

2. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 성립 위험

토지 지상에 매각에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생하여 건물 가치 하락 또는 소송으로 이어질 수 있습니다.

2. 공유자 지분 매각의 복잡성

건물 전체 매각과 별개로 토지의 일부 지분(유경희 42/1140)만 매각 대상에 포함되어 있어, 향후 토지 관련 의사결정 과정에서 다른 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3. 인접 건물과의 연동 사용 문제

건물이 인접 필지(봉선동 178-3) 건물과 연동되어 사용 중이라는 점은, 향후 건물 분할, 증축, 재건축 등 개발 행위 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

4. 대항력 있는 임차인 인수 가능성 (주의 문구 포함)

주현우(보증금 77,000,000원), 김영찬(보증금 25,000,000원), 고민수(보증금 3,000,000원)는 대항력 있는 임차인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 절차 진행 시 관련 법규 및 실제 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 임차인의 보증금 및 계약 조건이 미상인 경우에도 잠재적 인수 부담이 될 수 있음에 유의해야 합니다.

5. 공부와 현황의 차이

건물 지붕 현황이 공부상 내용과 상이하며, 토지 지목 역시 현황(상업용 건부지 및 도로)과 공부상(대)의 차이가 존재합니다. 이는 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 역세권 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 현재 다양한 용도로 활용 중인 근린생활시설입니다. 그러나 토지 일부 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 인접 건물과의 연동 사용, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 잠재적 위험 요소를 정확히 파악하고, 이를 기반으로 신중한 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 내 선호 지역인 봉선동의 상업지역에 위치한 희소성 있는 근린생활시설입니다.

* 현재 다양한 업종으로 임대 수익 창출이 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,415,738,480원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권 성립 가능성, 공유자 지분, 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수하지는 않는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인과의 명도 협상 비용, 법정지상권 관련 법률 자문 비용 등을 감안하여 실제 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 위험 분석 결과에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.