나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33820 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치한 "제1층 제103호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제103호 외 2개호로서, 외벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 소매점(현 "공실")임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 2-나), 3-다)는 일부 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 "튼상가" 임.

물건 비고

현재 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33820 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 103호 (신규 주소: 광주광역시 북구 양산제로 105 (연제동))

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종 근린생활시설)

감정가: 424,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

토지 지분: 59.687㎡ (약 18.06평)

건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

건물 지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요 (집합건축물대장 요약)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

총 건물 면적: 2414.16㎡

토지 연면적: 1702㎡

건축물 바닥 면적: 929.64㎡

전유 부분 (103호): 1층, 제1종 및 제2종 근린생활시설

승강기: 1대

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항: 현재 공실 (임차인 현황과 상이)

물건명세서 참고사항: 현재 공실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

일련번호 1-가) ~ 3-다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 일부이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 부정형 평지로 상업용 건부지이며, 본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권(채권액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액은 1,406,627,300원입니다.

말소될 권리: 소유권이전2번신탁등기말소, 소유권이전, 근저당권(말소기준권리), 가압류(2건), 임의경매, 압류.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019년 06월 18일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 명도 시 보증금 30,000,000원 인수 여부 및 명도 협상이 필요합니다.

* 임차인: 에스디투자개발주식회사, 박훈구

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023년 04월 11일

대항력: 없음

비고:

인수 가능한 보증금 합계: 0원 (시스템 계산 결과. 단, 노 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수 여부 검토 필수)

3.4. 권리분석 특이사항

공동담보 물건으로, 경매 취하 가능성은 낮으나 공동담보 물건의 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

가장 중요한 점은 '대항력 있는 임차인' 노 이 존재한다는 사실입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 용도

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 다양한 소매점, 서비스업종 등의 입점이 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지와 상가들이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지의 수요를 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

건축물대장상 이용상태는 '소매점'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '현재 공실'로 명시되어 있어 실제 사용 현황에 대한 확인이 시급합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "양산제 (양산호수공원)"가 위치하여 지역 주민들에게 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

아파트 단지 및 근린 상가가 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

노 임차인(2019.06.18 전입, 보증금 30,000,000원, 차임 0원)은 대항력이 있어 경락인에게 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다. 차임이 없는 점을 고려할 때, 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 명도 협상이 필수적입니다.

6.2. 임차인 존재 여부 불확실성

본건의 이용상태는 '소매점(현 공실)'으로 기재되어 있고, 물건명세서에도 '현재 공실'이라고 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 있음'인 노 이 존재합니다. 따라서 실제 점유자와 소유 관계, 명도 협상 대상 등이 불분명하여 현장 조사가 반드시 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 약 14억원에 달하여, 본건의 감정가(4.24억원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 여부나 조건이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 상가 혼용 지역에 자리하고 있어 잠재적인 배후 수요가 기대됩니다. 교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 쟁점은 '대항력 있는 임차인' 노 의 존재와 '공실'이라는 상반된 정보입니다. 3천만원의 보증금과 0원의 차임으로 계약한 임차인의 대항력 유무 및 명도 가능성은 철저한 조사를 통해 확인해야 할 최우선 과제입니다. 또한, 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 인근 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 제1종, 제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 활용이 가능한 점.

* 높은 채권 총액으로 인한 유찰 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 발생 가능성. (단, 인수 부담 및 명도 리스크 고려)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 노 의 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 임차인과의 명도 협상 가능성, 시장 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석한 후, 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.