나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31667 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 552-10 2층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주화산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제301호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "다세대주택 부지"임.

인접 도로상태등

북측 소재 현황 폭 약3m 내외 포장도로를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(전주 화산), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주미우유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관 련부서 확인협의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

신청채권자는 대항력 있는 임차인의 승계인이므로 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31667 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 552-10 2층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 78.70㎡ (약 23.81평)

토지지분: 78.70㎡ (약 23.81평)

건물면적: 85.77㎡ (약 25.95평)

건물지분: 85.77㎡ (약 25.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 등기부 현황

소유권 이전: 임선하 (2009.12.17 접수), 정정원 (2012.07.12 접수)

권리분석 상 말소기준권리: 국민은행 가압류 (2020.10.14 접수, 갑7)

주요 권리 내역:

* 을7: 주택임차권 - 한국토지주택공사, 60,000,000원, 인수 (2021.11.30 접수)

* 갑7: 가압류 - 국민은행, 20,474,471원, 말소 (2020.10.14 접수)

* 갑8: 가압류 - 신용보증기금, 9,500,000원, 말소 (2020.12.01 접수)

* 갑9: 가압류 - 롯데캐피탈, 16,172,461원, 말소 (2022.07.21 접수)

* 갑11: 가압류 - 오케이저축은행, 13,570,828원, 말소 (2022.10.25 접수)

* 갑13: 강제경매 - 서울보증보험, 57,000,000원, 말소 (2025.09.08 접수)

등기부 채권 총액: 119,717,760원

2.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-08

확정일자: 2024-08-06

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

비고: 대항력 없어 매수인 인수 대상 아님.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-02

확정일자: 2019-04-22

배당신고일자: 2021-11-30

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 매수인에게 인수되는 권리임.

3.

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주화산초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근의 대중교통 이용 편의 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측 약 3m 폭의 포장도로를 통해 진출입이 이루어지고 있습니다.

4.

1.4. 건물 및 토지 상태

* 건물 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제301호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태

현재 "다세대주택"으로 이용 중이며, 총 3세대로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

부정형 토지이며, 현황은 "다세대주택 부지"로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(전주 화산), 가축사육제한구역, 상대보호구역(전주미우유치원, 화산초등학교) 등에 해당합니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

5.

1.5. 상권분석

해당 물건은 전주화산초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역 내에 있습니다. 주변에 주거 시설 외에 학교가 소재하여 기본적인 주거 생활에 필요한 환경이 조성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6.

1.6. 생활정보

* 주변 교육 시설

전주화산초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

주거 지역 내 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

7.

1.7. 권리분석

말소기준권리인 국민은행 가압류(2020.10.14.)보다 선순위인 한국토지주택공사의 주택임차권(을7, 60,000,000원, 인수)이 존재합니다. 이는 해당 임차인의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수됨을 의미합니다. 신청채권자(서울보증보험)는 대항력 있는 임차인의 승계인으로, 임차인이 배당받지 못한 잔액이 있다면 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 정 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다. 따라서 총 인수 보증금은 60,000,000원입니다.

8.

1.8. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 한국토지주택공사에게 지급해야 할 60,000,000원의 보증금입니다. 이는 매수인의 총 실취득 비용을 상당히 높이는 요인입니다.

* 매각물건명세서 상의 주의사항: 신청채권자가 대항력 있는 임차인의 승계인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 이후 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성을 시사합니다.

* 건축 연도: 1990년에 건축되어 다소 노후된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

9.

1.9. 종합 의견

본 물건은 전주화산초등학교 인근의 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 60,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건과 신청채권자의 승계인 자격에 따른 추가 인수 가능성이 명시되어 있어, 이러한 부담이 낙찰가에 직접적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 감정가 67,000,000원 대비 인수되는 보증금 금액이 상당히 높아, 실제 투자 가치를 신중히 판단해야 합니다.

10.

1.10. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 명확한 인수 금액: 60,000,000원의 인수 보증금은 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 비용을 명확히 보여줍니다. 이를 고려하여 매우 공격적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지 내 위치: 학교와 주택가가 밀집한 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

11.

1.11. 예상 입찰가

본 건은 60,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하는 구조입니다. 감정가 67,000,000원을 기준으로, 낙찰가의 10% ~ 20% 수준에서 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 67,000,000원

* 인수 보증금: 60,000,000원

* 총 예상 비용 (낙찰가 15% 가정 시): 10,050,000원(낙찰가) + 60,000,000원(인수 보증금) = 70,050,000원

주변 유사 물건 거래 사례(남광주택6동, 1990년식, 48.72㎡, 2026년 2월 1,000만원)를 고려하면, 감정가 67,000,000원이 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 따라서, 본 물건의 실제 시장 가치와 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 잠재적 위험 부담을 감안한 최소한의 보수적 접근이며, 실제 투자 결정 시에는 더 면밀한 시세 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

12.

1.12. 주변 시세 분석 (참고)

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축되었거나 동일 지역에 위치한 다세대/연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 프레스티지힐 (2016년 건축, 80.976㎡): 2025년 11월 250,000,000원에 거래. (면적 대비 가격 높음)

* 선변전주캐슬 (2006년 건축, 139.14㎡): 2026년 1월 260,000,000원에 거래. (넓은 면적)

* 남광주택6동 (1990년 건축, 48.72㎡, 552-11번지): 2026년 2월 10,000,000원에 거래. (매우 낮은 가격으로, 정확한 거래 조건 확인 필요)

본 건은 1990년 건축에 85.77㎡ 면적이며 감정가는 67,000,000원입니다. 남광주택6동의 거래 사례(552-11번지)가 동일 주소지(552-10번지)와 유사한 건축 연도를 가진다는 점에서 참고할 만하지만, 거래 금액이 이례적으로 낮아 본 건 시세 산정에 직접 적용하기에는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가가 현재 시장 상황, 특히 인수되는 60,000,000원의 보증금을 고려했을 때 상대적으로 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.