나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31588 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 567-6 지하1층 지하101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "한들초등학교"동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린상가등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하1층 지하101호로서 외벽 : 콘크리트 몰탈위 드라이비트 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지등 마감이며 바닥 : 데코타일 마감입니다.

이용상태

사무실로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비 및 수전설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인근지와 등고평탄한 '주상용 건물부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한들초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>입니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31588 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 567-6 지하1층 지하101호

건물명: (건물명 없음)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 55.31㎡ (약 16.73평)

토지 지분: 55.31㎡ (약 16.73평)

건물면적: 137.12㎡ (약 41.47평)

건물 지분: 137.12㎡ (약 41.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지리산새마을금고

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 지하 1층 (지하101호)

건물 외벽: 콘크리트 몰탈 위 드라이비트 등 마감

건물 내벽: 몰탈 위 페인트 및 벽지 등 마감

건물 바닥: 데코타일 마감

사용 승인일: 2002-10-31

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 소재하며, "한들초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린상가 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로 상태

본건은 서측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(한들초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리인 2006년 11월 30일자 지리산새마을금고의 근저당권(설정액 56,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전(갑7): 2006-10-27 (서장석)

- 근저당권(을5, 말소기준권리): 2006-11-30 (지리산새마을금고, 56,000,000원)

- 소유권이전(갑9): 2025-08-28 (이효심, 상속)

- 임의경매개시결정(갑10): 2025-09-08 (지리산새마을금고, 41,159,230원)

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임대차 계약 내용이나 현황 파악이 필요함을 의미하며, 관련 정보를 추가로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건이 위치한 중화산동2가는 주택과 근린상가가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에는 아파트 단지와 주택들이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 2.상권 형성

인근 주택가 내 소규모 상권이 형성되어 있으며, 사무실, 소매점, 개인 서비스업 등의 업종이 입점하기에 적합한 환경입니다. 특히, 인근에서 거래되는 상가 임대 물건들을 살펴보면, 1층의 경우 보증금 1,000만원~5,000만원, 월세 30만원~300만원 수준에서 다양한 면적의 물건이 거래되고 있습니다. 본건의 경우 지하 1층이라는 점을 고려하여 임대료 책정에 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요 편의시설

"한들초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 예수병원, 전주병원, 이마트, 롯데마트 등이 차량 이동 거리에 있어 생활 편의시설 이용도 가능한 지역입니다.

1.5. 2.혐오시설 및 제한사항

주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역적으로 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(한들초등학교)으로 지정되어 있어 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자와의 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

1.6. 2.지하층의 접근성 및 채광

지하 1층에 위치하므로, 지상층 대비 상대적으로 접근성 및 채광에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 임차인 모집 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.6. 3.건물 용도 복합성

건축물대장상 공동주택(다세대주택)과 제2종근린생활시설이 혼재된 건물로, 해당 호실은 사무실로 이용 중입니다. 건물 전체 관리 및 사용에 있어 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 지하 1층 근린상가(사무실)로, 주택 밀집 지역 내에 자리하고 있어 안정적인 상권의 잠재력을 지니고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 분석되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 지하층이라는 점은 향후 활용 및 수익 창출에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 주변 개발 현황과 상권 변화 추이를 면밀히 관찰하며 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 상권: 주변 아파트 단지 및 주택가를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 면적 대비 감정가가 상대적으로 높아, 향후 시세 상승 또는 임대 수익 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 사무실 외에도 소규모 창고, 개인 서비스 업종 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 정확한 시세 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 향후 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적으로 첫 경매 기일의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 시작되는 경우가 많습니다. 다만, 본 물건은 지하층이라는 점, 임대 관계 미상 등의 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.