나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101879 [1] 부산광역시 사상구 주례동 317 동일아파트 2동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 상가 등을 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 6층 608호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창 호 : 샷시 창호.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 남하향 경사지대에 조성된 사다리형에 유사한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 12미터, 북측으로 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 가로망이 확보되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

물건 비고

본건 현칭 102동 608호로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101879 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 317 동일아파트 2동 6층608호

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 토지 면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

* 건물 면적: 48.53㎡ (약 14.68평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 현OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 동측 인근으로 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 남측 노폭 약 30미터, 서측 노폭 12미터, 북측 노폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 확보되어 있음.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 1994년 06월 27일 소유권이전 (원현민) -> 2004년 12월 09일 소유권이전 (박정임).

* 근저당권 (을17, 2021-07-16, 현대캐피탈주식회사, 134,400,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 본건 경매 개시 결정권자는 현대캐피탈(갑8, 2025-09-08, 122,964,648원)임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계 미상임. 보증금이 인수되지 않으므로 임차인이 존재하더라도 명도에 대한 부담은 적으나, 점유 관계에 대한 확인이 필요함.

* 주의: 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 시설과의 연계성은 낮으나, 주거지로서의 배후 수요는 확보된 편임.

1.4. 생활정보

* 주위 시설: 주감초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능함.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 동일아파트

* 사용승인일: 1989년 02월 24일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 276세대

* 최고층: 6층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1989년 준공으로 30년 이상 경과된 노후 아파트임. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 점유 관계: "본건 현칭 102동 608호로 사용중임"이라는 문구와 "임대관계 미상"으로 명시되어 있어, 현재 점유자가 소유자 본인인지, 임차인인지, 또는 그 외의 점유자인지에 대한 명확한 확인이 필요함. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 법적인 보증금 부담은 없음.

* 외부 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았으며, 외부 지도 검색 결과 특이사항은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 동일아파트 2동 608호로, 경매 물건으로서 감정가는 116,000,000원임.

* 입지적으로는 주거 단지 내에 위치하며 교통 및 도로 접근성이 양호한 편임.

* 권리 관계가 비교적 명확하여, 매각으로 인한 권리 소멸에 대한 부담은 적음.

* 다만, 노후 아파트라는 점과 점유 관계의 불확실성은 명도 진행 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 주거 편의성이 양호한 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적음.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 노후 아파트 특성상 리모델링 또는 재건축 가능성을 장기적으로 검토할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 아파트의 전용 면적은 48.53㎡이며, 최근 동일 아파트 60.05㎡(3층) 물건이 142,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 바탕으로 계산된 단위 면적당 가격(약 2,364,545원/㎡)을 적용하면, 본건의 추정 시세는 약 114,756,000원 수준임.

* 감정가는 116,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 추정 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

* 유찰 가능성을 감안하되, 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적 입찰이 필요함.

* 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있음.

* 적정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원.

* 전략적 입찰가 제안: 118,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.