나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101845 [1] 부산광역시 북구 금곡동 64-2 우리명가 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 금창초등학교 남서측 인근, 금곡초등학교 북동측 인근, 금곡도서관 동측 인근에 위치한 우리명가 5층 502호이며, 주위는 공동주택, 도로변상가, 이면지의 단독주택 등으로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있고 지하철 금곡역도 인근에 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하실부 7층 건물 내 5층 502호로서, ·외벽 : 저층 석재 붙임, 잔석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 북서하향 완경사지에 택지 조성되어 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 5~6미터의 현황 포장도로를 통해 간선도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 상대보호구역(금곡초등학교), 지적재조사사업지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식(1개층 3개호)로 지상에 주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101845 (1)

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 64-2 우리명가 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 41.33㎡ (약 12.5평)

건물면적: 60.74㎡ (약 18.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 부산광역시 북구 금곡동에 위치하며, 금창초등학교 남서측, 금곡초등학교 북동측, 금곡도서관 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 도로변 상가, 이면지의 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

소형차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 금곡역도 가까워 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황:

토지는 부정형으로 북서하향 완경사지에 택지로 조성되어 주상복합 용도로 이용 중입니다.

* 도로 상태:

북동측으로 5~6미터의 현황 포장도로를 통해 간선도로로 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준 높이의 120%), 상대보호구역(금곡초등학교), 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

- 임차인: 강

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018-05-10

- 확정일자: 2018-04-19

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2020-04-29 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (114,000,000원, 말소)

- 현재 등기부상 채무 총액: 114,000,000원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

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1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 금곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있습니다. 인근 학교 및 도서관 등으로 인해 유동인구가 존재하며, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 편의시설: 금창초등학교, 금곡초등학교, 금곡도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활 접근성이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장 및 지하철 금곡역을 이용할 수 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 화재 탐지, 스프링클러, 옥내 소화전, 승강기, 공동 현관, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지상에 주차장 시설이 있으며, 계단식으로 1개 층에 3개 호실이 배치되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강호민 씨는 130,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 건물 내부 상태: 내벽 및 창호 상태에 대한 정보는 이해관계인 부재로 파악되지 못했으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 최고 높이 제한이 있으며, 금곡초등학교 상대보호구역에 포함되어 있어 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 금곡동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 건물 내부 상태 확인이 필요한 점도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 금곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

* 시세 대비 낙찰가: 감정가(145,000,000원) 및 최근 매매가(130,000,000원)를 고려했을 때, 위험 요소를 감안한 적정 입찰가를 산정한다면 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 금곡동 일대의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 130,000,000원 (2025년 10월 거래 기준) 수준입니다. 본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 130,000,000원)의 존재는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우 총 투자 비용을 크게 증가시키므로, 입찰가 산정 시 매우 신중해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 투자 수익을 확보하기 위한 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액 수준이 될 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 101,500,000원 ~ 116,000,000원

이는 시세 및 감정가를 바탕으로 한 일반적인 예상 범위이며, 실제 투자 결정 시에는 임차인과의 명도 협상, 건물 내부 상태 점검 결과, 인수 보증금 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

금곡동 64-2번지 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 부산 강서구 생곡동 일대에 대규모 폐기물 처리 시설(하수처리장, 소각장, 매립장)이 위치한다는 정보가 확인되었습니다. 다만, 본건 물건이 위치한 북구 금곡동과는 거리가 있어 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.