나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5807 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 60-1 청강리더스빌 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '동해선 기장역' 남동측 인근에 위치 하고 있는 청강리더스빌 14층 1402호로서, 인근 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등 으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선(기장역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상18층 건물 내 14층 1402호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기, 기계 식주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 유사한 토지로서 인근지세는 동하향의 완경사를 이루고 있으며, 공동주택 (아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로는 약 20m 내외, 동측으로는 약 8m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축 분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(최고 높이84미터)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의:기장군 창조건축과)<건축 법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5807 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 60-1 청강리더스빌 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.55㎡ (약 5.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.21㎡ (약 24.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 81.21㎡ (약 24.57평)

아파트 공급면적: (제공된 정보 내 명확히 구분되지 않음. 통상적으로 건물면적 81.21㎡가 공급면적 또는 전용면적으로 표기됨.)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상18층 건물 내 14층 1402호

준공일: 2020년 9월 24일 (사용승인일 기준)

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등

내벽: 시멘몰탈위 벽지 마감 등

창호: 샷시창 구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '동해선 기장역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 동해선(기장역)이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. [cite: provided text]

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 약 20m 내외, 동측으로는 약 8m 내외 폭의 포장도로와 각각 접해 있습니다. [cite: provided text]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 84미터)으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

주요 권리사항으로는 을구 9번 근저당권(김지열, 82,500,000원), 을구 10번 근저당권(박권하, 100,000,000원)이 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

말소예정인 권리: 을구 9번, 을구 10번, 갑10번 임의경매.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김용진 (개명 후 김 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 30일

확정일자: 2021년 6월 8일

대항력: 있음

비고: 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 230,000,000원에 대한 권리를 보유하고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 권리로는 을구 11번 주택임차권(김용진, 230,000,000원)이 등기되어 있습니다. [cite: provided text]

이 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: provided text]

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

소유권 이전: 갑3 (박세훈, 2020-12-16), 갑5 (양민호, 2021-12-24), 갑6 (이선미, 2023-07-25)

근저당권: 을9 (김지열, 82,500,000원, 말소기준권리), 을10 (박권하, 100,000,000원)

주택임차권: 을11 (김용진, 230,000,000원, 인수)

임의경매: 갑10 (김지열, 77,964,383원, 말소)

등기부채권 총액: 412,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. [cite: provided text]

4.2. 교통 접근성

동해선 기장역과 버스정류장이 인근에 위치하여 유동인구의 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. [cite: provided text]

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 다수의 공동주택 단지가 있어 주거 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. [cite: provided text]

5.2. 건축물 설비

본 건물은 급·배수, 위생, 화재 탐지, 소화전, 승강기, 공동현관 관리기, 기계식 주차설비 및 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. [cite: provided text]

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite: provided text]

다만, 지역 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 이에 대한 고려가 필요합니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 230,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. [cite: provided text]

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되어, 복수의 채권이 복합적으로 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 이는 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 아파트로, 동해선 기장역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 해당하며 비교적 신축 건물에 속하여 주거 가치가 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 기장역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최근 건물이라 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 235,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원으로 확인되었습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 건의 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 순수 채권 변제 대상 가치는 약 5,000,000원 (235,000,000원 - 230,000,000원)으로 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 5,000,000원에서 시작하여, 물건의 실질적 가치 및 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 산정 방식에 따른 결과이며, 실제 시세, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 인수 금액 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.