나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10318 [1] 경상남도 합천군 용주면 고품리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 합천군 용주면 고품리 소재 고품1구마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리 완경사지내 자체지반 평탄한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(합고제2017-97호(2017.08.02)), 가축사육제한구역(2025-06-16) (일부제한(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 강판지붕 2층 건물로서, 외벽: 벽돌치장, 몰탈위페인팅, 징크판넬 마감 등 창호: 샷시창호.

이용상태

기호(2) 1,2층 : 단독주택

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 토지 남서측 경계부분에 전신주 1식이 소재하고 있으며, 경계 침범여부는 불분명(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10318 (1)

소재지: 경상남도 합천군 용주면 고품리 1183-2

신주소: 경상남도 합천군 호수전원길 53-3

용도: 단독주택

감정가: 226,065,100원

토지면적: 614.10㎡ (약 185.77평)

건물면적: 114.00㎡ (약 34.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 40.00㎡ (별도 건물 존재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박재락)

감정가 총액: 226,065,100원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 합천군 용주면 고품리 소재 고품1구마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상토지까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한), 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 31일 접수된 합천농업협동조합의 근저당권 (120,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. (을구 근저당, 갑구 강제경매 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도의 인수 대상 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건이 소재한 고품리는 합천군 용주면 내에서도 농경지와 임야, 그리고 전원주택단지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 시설: 주변에 학교, 병원, 마트 등 편의시설 및 대중교통 시설에 대한 접근성은 차량 이용 시 보통 수준으로 판단됩니다.

잠재적 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본 물건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

생활 편의시설: 인근 마을에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 추정되나, 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

환경: 전원주택단지와 농경지, 임야가 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 경계 침범 가능성: 목록 1 토지 남서측 경계 부분에 전신주 1기가 소재하고 있으며, 경계 침범 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 경계 확정 시 문제가 될 수 있으며, 감정평가서 상의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물: 40.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 건축물대장 상 위반 건축물 해당 여부, 실제 활용 가치 및 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 없어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 용주면 고품리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물 40.00㎡도 포함됩니다. 주위는 전원주택단지, 농경지, 임야 등이 혼재하여 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근성은 보통 수준이며, 남측 및 동측으로 약 4m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 비교적 명확한 상태입니다. 다만, 토지 경계 부분의 전신주 소재로 인한 경계 침범 가능성, 임대차 관계의 미상, 그리고 제시외 건물의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

전원생활 희망자에게 적합: 자연 속에서의 조용하고 쾌적한 생활을 원하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

토지 및 건물 일괄 취득: 토지와 주택, 그리고 추가적인 제시외 건물까지 모두 취득 가능하여 활용도가 높습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 합천군 지역의 장기적인 개발 계획 및 귀농·귀촌 인구 유입 추세에 따라 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,065,100원

인수 보증금: 0원

주요 채권액 (말소기준권리 + 강제경매 신청 채권액): 120,000,000원 + 33,000,000원 = 153,000,000원

시세 분석: 주변 지역의 유사한 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(토지 약 600㎡, 건물 약 110-120㎡)을 가진 주택들의 최근 매매가는 약 200,000,000원에서 280,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 이 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정: 본 물건의 감정가, 주변 시세, 그리고 토지 경계 불분명, 제시외 건물 존재, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

권고 입찰가: 약 210,000,000원 ~ 225,000,000원.

참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.