나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21921 [1] 경상남도 거제시 장목면 장목리 7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 인근 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호 1 : 완경사지세 내 부정형 토지로, 현황'농경지'로 이용중임. -기호 2 : 완경사 지세 내 사다리형의 토지로서, 현황 '휴경지'이며, 일부분은 기호1 토지 진입을 위한 '진입로'로 이용중인것으로 추정됨.

인접 도로상태

-기호1 : 본건은 지적도상 맹지이나 ,기호(2)토지를 통해 접근은 가능함. -기호2 : 본건은 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근은 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 1) 지상에 제시외 구조물 2개동, 제시외 수목 약 90여주 소재함.

공부와의 차이

본건 기호1, 2의 지목은 '답'이나, 기호 1)은 현황 '농경지(전) 및 일부 철골조구조물 부지'로 사용중이며, 기호 2)는 '휴경지 및 일부 기호(1)토지 진입을 위한 비포장진입로'로 사용되고 있는것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-목록[1] 지상 제시외 구조물(감정서상 ㉠,㉡)은 매각 포함.
-목록[1] 제시외 수목(감정서상 a)은 매각 포함.
-목록[1,2] 토지는 지적도상 맹지이나, 목록[2] 토지의 인접지를 통해 접근 가능함.
-목록[1,2] 공부상 지목은 ‘답’이나 목록[1]의 현황은 ‘농경지(전) 및 일부 철골구조물 부지’로 사용 중이며, 목록[2]의 현황 일부는 ‘ 비포장농로’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21921 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 장목리 7

지목: 답 (현황: 농경지(전) 및 일부 철골구조물 부지, 일부 비포장농로)

면적: 토지 1996.00㎡ (약 603.8평)

건축물: 없음 (단, 제시외 철골구조물 45.00㎡ 포함)

감정가: 549,841,000원

경매 종류: 부동산임의경매

채권자: 농협

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 인근 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 지적도상 맹지에 해당하나, 인접한 목록 토지를 통해 접근이 가능한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 21일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(325,000,000원)이 말소기준권리입니다. [cite: original data]

총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 455,000,000원입니다. [cite: original data]

소멸 권리: 매각으로 인해 근저당권, 지상권 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다. [cite: original data]

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

현황: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '농경지(전) 및 일부 철골구조물 부지'로 사용 중이며, 목록의 현황 일부는 '비포장농로'로 이용 중인 것으로 확인됩니다. [cite: original data]

주변 이용: 현재 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 장목초등학교가 소재하고 있습니다.

관광지: 거제매미성, 저도, 농소몽돌해수욕장 등 거제시의 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

편의시설: 주변에 펜션, 모텔 등 숙박시설과 다양한 식당들이 분포하고 있습니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로 유의해야 합니다. [cite: original data]

맹지 및 접근로: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근은 가능합니다. 그러나 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치: 공부상의 지목은 '답'이지만, 현황이 '농경지(전) 및 철골구조물 부지', '비포장농로' 등으로 사용되고 있어 향후 건축 행위 등에 대한 검토가 필요합니다.

제시외 물건 포함: 목록 지상에 제시외 구조물 2동과 수목 약 90여 주가 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. [cite: original data]

가축 사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 운영 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면에 위치한 계획관리지역 내 토지입니다.

지적도상 맹지이며 현황과 공부상 지목 불일치, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 리스크 요인이 존재합니다.

하지만 거제시의 지속적인 관광 개발 및 지역 발전 가능성과 인근 관광지와의 접근성을 고려할 때, 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고 접근한다면 향후 잠재적 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

계획관리지역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

거제시 장목면은 주요 관광지와 인접해 있으며, 꾸준한 지역 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

인근 지역의 토지 시세(송진포리 평당 약 196만원, 장목면 내 다른 토지 매물 평당 70만원~150만원 이상 확인됨)를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 549,841,000원을 기준점으로 하되, 맹지 여부, 농지취득자격증명 필요성, 현황과 지목의 불일치, 제시외 물건 포함 여부 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 거제시 장목면 지역의 최근 토지 시세 변동 추이, 해당 토지의 구체적인 활용 방안 및 미래 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

따라서, 법원 경매 정보, 현장 조사, 주변 시세 동향 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.