나이스옥션 법원경매 통영 2025타경600 [1] 경상남도 고성군 고성읍 송학리 422-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 송학리 소재"고성여자중학교"북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약3~4미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호1 토지, 건물상에 제시외 건물 및 기계기구(창고 및 태양광시설)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 사이딩 마감 등. 창호 : 샷시창호 등. 부속건물 조적조 및 블록조 슬래브지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구(감정서상 ㄱ,ㄴ, a) 매각 포함.
[목록 1] 위 지상 소재 수목(대추나무)은 토지 가격에 포함 평가함(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경600 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 송학리 422-7

신주소: 경상남도 고성군 동외로90번길 90

용도: 단독주택

감정가: 188,180,930원

토지 면적: 278.00㎡ (약 84.1평)

건물 면적: 108.70㎡ (약 32.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축물 주요 정보:

준공일자: 1983년 8월 31일

구조: 벽돌구조, 조적조(블록)

지붕: (철근)콘크리트 슬래브

주 용도: 단독주택

2. 입지조건

위치: 경상남도 고성군 고성읍 송학리 소재 "고성여자중학교" 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 본건 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 지역까지 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨.

도로: 본건 북서측으로 약 3~4미터 내외의 도로가 개설되어 차량 통행이 가능함.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4 (2019년 11월 11일, 고성군수산업협동조합 근저당권)

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

건물 임대 관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

총 채권액: 131,429,118원 (등기부채권 총액 기준)

주요 권리자: 고성군수산업협동조합, 현대카드, 고성동부농업협동조합, 국민건강보험공단 등

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

경남 고성군 고성읍 송학리, 송학그린빌라(A, C) 2015년식, 전용면적 약 70㎡: 2026년 2월 18,500만원, 5월 15,800만원에 거래됨.

경남 고성군 고성읍 송학리, 영생 1986년식, 전용면적 약 38.7㎡: 2026년 3월 3,000만원에 거래됨.

분석:

제공된 시세 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라 유형에 대한 것으로, 본 물건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵다.

그러나 주변 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있다.

신축 빌라의 경우 70㎡ 내외가 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 수준에서 거래되고 있으며, 구축 빌라는 3천만원 수준으로 형성되어 있다.

본 물건의 감정가 1억 8,818만원은 신축 빌라 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준이다. 단독주택으로서의 가치 평가가 필요하다.

5. 생활정보

교육 환경: "고성여자중학교" 북서측 인근에 위치.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

교통 접근성: 차량을 이용한 접근이 용이한 편이며, 지역 내 이동은 보통 수준으로 예상됨.

기타: 주변 지역은 주거용 부동산과 소규모 상업 시설이 혼재된 생활권임.

혐오시설 정보: 제공된 정보 및 외부 검색을 통해 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

명도 리스크: 건물 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있음. (비록 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 보증금/차임이 미상일 경우 주의 필요)

토지 이용 제한: 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 법적 규제로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

제시 외 건물 및 부속물: 감정평가서 상 창고 및 태양광 시설 등이 매각에 포함되므로, 현황 파악 및 철거/원상복구 가능성을 미리 검토해야 함.

수목 포함: 토지 가격에 포함 평가된 수목(대추나무)은 별도 처리 가능성이 낮으므로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 송학리 소재 단독주택으로, 감정가는 약 1억 8,818만원이다.

권리 분석상 말소기준권리 하로 대부분의 채권이 소멸될 예정이라 인수 부담이 적은 물건이다.

주변 시세는 빌라 거래를 기준으로 볼 때, 본 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단된다.

그러나 건물 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성과 토지 이용 계획상의 제약은 잠재적 리스크로 고려해야 한다.

실거주 목적 또는 장기적인 관점에서 접근하기에 적합할 수 있다.

8. 투자 포인트

권리 관계 명확: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능하다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 별도의 건물 분리 절차가 필요 없다.

실거주 적합성: 단독주택으로 개인의 주거 공간 확보에 유리하다.

시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 부동산 거래 가격을 고려할 때 가격 경쟁력을 가질 수 있다.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,180,930원

주변 빌라 거래 사례 (전용 70㎡ 내외, 2015년식): 15,800만원 ~ 18,500만원 (2026년 거래)

본 물건은 단독주택이므로 빌라 시세와 직접 비교는 어렵지만, 주변 시세 흐름을 참고할 수 있다.

잠재적 리스크(명도, 토지 이용 제한)를 감안하여 보수적인 접근이 필요하다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한다.

80% 수준: 약 150,544,744원

90% 수준: 약 169,362,837원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하다. 실제 입찰가는 개인의 자금 계획, 권리 관계 명확성 추가 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.