나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21922 [1] 경상남도 통영시 미수동 679 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '미수항' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거나지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 및 대상물건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1, 3 : 완경사 지세의 사다리형에 유사한 토지로서, '주거나지'로 이용중임. ■ 일련번호 2,13,15,18~20 : 완경사 지세의 사다리형에 유사한 토지로서, '주거나지' 로 이용중임. ■ 일련번호 4 : 완경사 지세의 사다리형에 유사한 토지로서, '주거나지 및 일부 도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 5, 6, 10, 11 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, '주거나지 및 일부 도로' 로 이용중임. ■ 일련번호 7 : 완경사 지세 내 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, '단독주택 건부지' 로 이용중임. ■ 일련번호 9 : 공부상 지목 및 현황 '도로'로 이용중임. ■ 일련번호 12 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, '주거나지 및 일부 도로, 일부 타인 점유'로 이용중임. ■ 일련번호 14, 16, 17 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, 주거나지'로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1: 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함. ■ 일련번호 2 : 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함. ■ 일련번호 3, 13, 14, 18, 19 : 지적도상 맹지임. ■ 일련번호 4 : 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있음. ■ 일련번호 5 :북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로 및 본건 내부 도로가 개설되어있음. ■ 일련번호 6 : 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있음. ■ 일련번호 7 : 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함. ■ 일련번호 9 : 노폭 약 2미터 내외의 도로임. ■ 일련번호 10 : 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 개설되어 있음. ■ 일련번호 11, 12 : 노폭 약 2미터 내외의 도로가 본건 토지를 관통하여 소재함. ■ 일련번호 15 : 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 도로, 남동측으로 노폭 약 2미 터 내외의 도로와 접함. ■ 일련번호 16,17,20 : 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 ~ 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호 5, 6 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하),가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호 16, 17 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함),가축사육제한구역(2019-07-24) (교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호 19 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호 20 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

㉠ 조적조 및 철파이프조 천막위 차양막지붕 단층(창고) : 약 176.5㎡ ㉡ 판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 4㎡ ㉢ 판넬조 판넬지붕 옥탑소재(다락) : 약 16.3㎡ ㉣ 판넬조 판넬지붕 단층(보일러실) : 약 2㎡ ㉤ 판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 2㎡ ㉥ 제시외 수목(동백나무 등) : 약 50주

공부와의 차이

‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8 : 경량철골구조 싱글지붕 단층건으로서 ┌ 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등. │ 내벽 : - └ 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록4~6,10,11] 공부상 지목이 '전 및 답'이나 현황 일부 '도로'로 이용중임.
-[목록12] 공부상 지목이 '묘지'이나 현황 '전 및 일부 도로, 일부 타인 점유'로 이용중임.
-[목록8] 제시외 건물(감정서 ㉢㉣㉤) 매각 포함, '태양광발전설비(목록7,10에 소재)' 포함하여 평가함.
-[목록14] 제시외 수목(감정서 ㉥) 매각 포함.
-[목록5] 제시외 건물(감정서 ㉠㉡) 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 영향받는 가격임.
-본건 지상의 이동용이한 컨테이너박스 6동, 철거용이한 목조 구조의 창고 등 매각 제외.
-지상 소재 제시외 수목(조경수목 및 잡목 등) 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 통영지원 2025타경21922 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산정보

소재지: 경상남도 통영시 미수동 679

용도: 단독주택

토지면적: 14618.00㎡ (약 4422.20평)

건물면적: 95.07㎡ (약 28.76평)

건축물대장상 용도: 단독주택

건축물대장상 구조: 경량철골구조, 싱글지붕

건축물대장상 사용승인일: 2009년 8월 25일

1.3. 감정가및면적

감정가: 7,235,397,900 원

토지면적: 14618.00㎡ (약 4422.20평)

건물면적: 95.07㎡ (약 28.76평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 70.30㎡

토지지분: 14618㎡

건물지분: 95.07㎡

1.4. 매각조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 영주농업협동조합 (채권자 정보 영OOOOOOO)

특이사항: 공동담보

물건명세서 작성일: 2026년 3월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '미수항' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주거나지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지 일부(일련번호 1, 2, 4~7, 10, 11)는 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하거나 도로로 이용 중입니다. 일부 토지(일련번호 3, 13, 14, 18, 19)는 지적도상 맹지이며, 일부 토지(일련번호 15, 16, 17, 20)는 노폭 약 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 필지는 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(교육환경보호구역) 및 일부 필지는 주거밀집지역에서 75m 이내 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

2008년 11월 11일 김흥안 소유권 이전 (갑2)

2022년 11월 11일 주식회사다현디앤씨 소유권 이전 (갑3)

2022년 11월 11일 성남대원신용협동조합 근저당권 설정 (말소기준권리, 을9)

2022년 11월 11일 성남대원신용협동조합 근저당권 설정 (을10)

2022년 11월 11일 성남대원신용협동조합 지상권 설정 (을11)

2022년 12월 29일 영주농업협동조합 근저당권 설정 (을12)

2024년 1월 31일 유한회사 가압류 (갑5)

2024년 9월 5일 김윤기외 1명 근저당권 설정 (을13)

2024년 12월 18일 통영시 압류 (갑9)

2025년 9월 8일 영주농업협동조합 임의경매 개시결정 (갑10)

토지 등기부 채권 총액: 9,376,778,082 원

3.2. 등기부현황(건물)

2009년 9월 3일 김흥안 소유권 보존 (갑1)

2022년 11월 11일 주식회사다현디앤씨 소유권 이전 (갑2)

2022년 11월 11일 성남대원신용협동조합 근저당권 설정 (말소기준권리, 을5)

2022년 11월 11일 성남대원신용협동조합 근저당권 설정 (을6)

2022년 12월 29일 영주농업협동조합 근저당권 설정 (을7)

2024년 1월 31일 유한회사 가압류 (갑4)

2024년 9월 5일 김윤기외 1명 근저당권 설정 (을8)

2024년 12월 18일 통영시 압류 (갑8)

2025년 9월 8일 영주농업협동조합 임의경매 개시결정 (갑9)

건물 등기부 채권 총액: 9,376,778,082 원

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

3.4. 말소기준권리및소멸/인수여부

말소기준권리: 2022년 11월 11일자 성남대원신용협동조합의 근저당권(을9, 건물 을5)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되며, 후순위 권리 및 일부 압류, 가압류, 임의경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설현황

본건 소재지인 미수동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 미수항이 위치하여 지역적 특성을 가집니다.

4.2. 지역특성

통영시 미수동은 해안가 인근의 주거 및 상업 시설이 복합된 지역으로, 단독주택 및 공동주택, 상가 등이 혼재되어 있습니다. 본건의 넓은 토지 면적은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 단독주택 용도로 이용 중이며, 주위 환경은 주거나지, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 무난한 편입니다.

5.2. 편의시설(추정)

인근의 근린생활시설 및 통영시 미수동의 일반적인 생활 기반 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부상지목과현황의차이

* 목록 4~6, 10, 11: 공부상 지목은 '전 및 답'이나 현황 일부 '도로'로 이용 중입니다.

* 목록 12: 공부상 지목은 '묘지'이나 현황 '전 및 일부 도로, 일부 타인 점유'로 이용 중입니다.

6.2. 매각제외물건

* 이동용이한 컨테이너박스 6동

* 철거용이한 목조 구조의 창고 등

6.3. 특이사항및주의사항

* 일부 제시외 건물(감정서 ㉠, ㉡)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격에 영향이 있습니다.

* 제시외 건물(감정서 ㉢, ㉣, ㉤)과 태양광발전설비(목록 7, 10 소재), 제시외 수목(감정서 ㉥)은 매각에 포함됩니다.

* 토지 지상에 제시외 수목(조경수목 및 잡목 등)은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

6.4. 기타법적제한

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 관련 법규가 적용될 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경상남도 통영시 미수동에 위치한 단독주택 및 대규모 토지로, 감정가는 약 72억 원에 달합니다. 넓은 토지 면적은 개발 잠재력을 가지고 있으나, 공부상 지목과 현황의 차이, 매각 제외 물건 존재 등 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 경매 진행 상황 및 낙찰 후 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자포인트

* 압도적인 대규모 토지 면적: 약 4,422평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 도심 인근 입지: 통영시 미수동에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 분석 부담이 적습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 투자 가치, 현장 조사 결과, 그리고 본건의 잠재적 개발 가능성 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 연립/다세대 주택으로, 본건과 같이 대규모 토지를 포함한 단독주택과는 특성이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 7,235,397,900 원이며, 총 채권액은 9,376,778,082 원입니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 지역 대규모 토지 거래 사례 분석

* 본건 토지의 용도 지역 변경 가능성 및 개발 계획 검토

* 현장 조사 시 지상 물건 상태 및 현황 도로 이용 등 추가 확인

* 향후 시장 동향 예측

투자자는 상기 감정가 및 총 채권액을 참고하되, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.