나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21899 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 1000 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 ""연중마을"" 내에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 곤란하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 지상에 소재하는 관정, 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

(3) 본건 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 진열대 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 벽돌조 스레트 및 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) ""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ② 건물은 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 ""스레이트지붕""이나, 현황 ""스레이트 및 슬래브지붕""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함.
[목록 1] 지상 소재 관정, 조경수 등은 토지 감정 시에 포함 평가함(감정서 참고).
지상 소재 '진열대 등 이동 가능한 물건들(감정서 사진용지 참고)'은 매각 제외.
[목록 2] 공부상 '스레이트 지붕'이나, 현황 '스레이트 및 슬래브 지붕'으로 감정서상 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21899 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 1000

용도: 단독주택

토지 면적: 255.20㎡ (약 77.2평)

건물 면적: 111.36㎡ (약 33.7평)

건물 제시외 면적: 27.00㎡ (약 8.2평)

1.3. 감정가

총 감정가: 146,247,560원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ)도 매각에 포함됩니다.

* 지상 소재 관정, 조경수 등은 토지 감정 시에 포함 평가되었습니다.

* 지상 소재 '진열대 등 이동 가능한 물건들'은 매각에서 제외됩니다.

* 건물 공부상 지붕은 '스레이트 지붕'이나, 현황은 '스레이트 및 슬래브 지붕'입니다.

* 토지 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 "연중마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 다소 곤란하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 토지의 동측으로는 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

* 최초 소유권이전: 최정술 (2000.03.02)

* 이후 소유권이전: 최영술 (2005.02.22)

* 말소기준권리: 북부농업협동조합 근저당 (2015.10.27, 90,000,000원)

* 임의경매 개시: 북부 (2025.09.04, 66,000,000원)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 소유권 이전 및 권리 현황을 보입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리인 2015년 10월 27일자 북부농업협동조합 근저당보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 보고서 상 인수해야 할 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 비록 임차인이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

현재 본 물건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 농경지와 자연 녹지가 많아, 상권 형성 측면에서는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 단독주택들이 모여 있는 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

거제시 연초면은 행정구역상 여러 시설이 존재하나, 본 물건의 구체적인 소재지인 연사리 일대는 농경지 및 자연림이 많아 편의시설 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 거제자연휴양림, 신선대, 매미성 등 관광 명소가 있으나, 일상적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 어느 정도 거리가 있을 수 있습니다. (16, 22, 23)

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 문제

차량 접근이 다소 곤란하다는 점은 일상생활의 불편함을 야기할 수 있으며, 향후 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불분명

지적 경계가 명확하지 않아 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 점유 현황 및 이용 상황이 달라질 수 있어 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 낙찰 후 철거, 관리 또는 활용 방안에 대한 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지붕 재질 차이

건축물대장상 '스레이트 지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '스레이트 및 슬래브 지붕'이므로, 향후 건물 유지보수 시 차이가 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 가능성

검색 결과, 거제시 연초면 일대에 과거 하수종말처리장, 쓰레기매립장, 조선기자재 공장 등이 있었던 기록이 있어, 현재 또는 미래에 잠재적인 혐오시설과의 인접 가능성을 배제할 수는 없습니다. (4, 11, 15, 17) 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 현재 운영 중이라는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 등기부 상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 명확한 편이며, 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 부담이 적을 수 있습니다. 그러나 차량 접근이 다소 불편하고, 토지 경계가 불분명하며, 제시외 건물 포함 등은 주의해야 할 사항입니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 상권 발달보다는 전원생활에 적합한 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

* 제시외 건물 포함 및 토지 경계 불명확성 등은 협상 및 향후 활용을 통해 가치 상승을 노려볼 수 있는 잠재적 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 146,247,560원입니다.

주변 부동산 시세 자료에 따르면, 거제시 연초면 일대의 토지 및 단독주택 매매가는 다양하나, 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 주택이나 토지의 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 거래되는 사례들이 존재합니다. (9, 12, 16)

다만, 차량 접근의 제한성, 제시외 건물의 존재, 지적 경계 불분명 등의 요소를 고려할 때, 초기 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 현장 조사와 주변 시세에 대한 면밀한 분석을 통해 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준인 약 117,000,000원에서 146,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 답사 결과, 기타 외부 요인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. (금액 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.