나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31211 [1] 경상남도 하동군 진교면 관곡리 9 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 관곡리 소재 "진교TG" 서측 인근, 적량면 동리 소재 "명천마을" 북측 인근 및 양 보면 감당리 소재 "신촌마을"내에 위치하며, 부근은 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "묘지"임. 기호(2),(3) : 남하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임. 기호(4) : 부정형 토지로 현황 "전"임.

인접 도로상태

기호(1)∼(4) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 <산지관리법>임. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(4)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목(두릅 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 평장묘 5기 소재하고 있음. - 기호(4) 토지는 인접지와 지적경계 불분명하여, 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘묘지’이며, 분묘(평장묘) 5기 및 보호수 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 하동군 진교면장 제출 ‘사실조회 회보서(2025.10.16.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31211 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 관곡리 9

용도: 전 (현재 현황 묘지)

감정가: 14,930,060원

토지면적: 522.00㎡ (약 157.9평)

토지 지분: 421.9848㎡ (약 127.65평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO

2. 입지조건

이 물건은 경상남도 하동군 진교면 관곡리에 위치하고 있으며, "진교TG" (남해고속도로 진교 나들목) 서측 인근에 자리하고 있습니다. 또한, 적량면 동리 "명천마을" 북측 인근 및 양보면 감당리 "신촌마을" 내에 위치합니다. 주변으로는 임야, 묘지, 농경지, 농가주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 주변 교통

차량 접근이 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)

기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 임업용산지

기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 임업용산지

기호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)

3. 권리분석

이 물건은 토지 지분 매각으로 진행되는 부동산 강제경매입니다. 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 경남신용보증재단의 가압류 (사건번호: 2024카단10212)입니다. 이를 기준으로, 등기부상의 2번 최용문 소유권이전, 경남신용보증재단의 가압류, 신용보증기금의 가압류 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점입니다.

* 채권액 총합

등기부채권 총액은 94,448,045원입니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 묘지, 농가주택 등이 소재하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 별도의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주요 편의시설 및 상업시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 임야, 묘지가 혼재된 한적한 농촌 지역으로, 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명

공부상 지목이 '전'이지만, 현황 '묘지'이므로 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실을 증명하는 서류 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

* 현황 '묘지' 및 분묘기지권

토지의 일부(기호 1)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '묘지'이며, 분묘(평장묘) 5기가 소재하고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 분묘기지권 성립 여지가 있어, 향후 권리 행사 등에 대한 검토가 필요합니다. 감정평가액은 이러한 분묘 소재를 감안하여 산정되었습니다.

* 맹지 및 접근성

지적도상 맹지에 해당하며, 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고

이 물건은 지분 매각으로, 공유자우선매수신고가 1회에 한하여 허용됩니다.

* 제시외 물건

기호(4) 토지상에 소유자 미상의 제시외 수목(두릅 등)이 소재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면 관곡리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 강제경매로 진행 중입니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 묘지가 혼재된 농촌 지역이며, 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어려운 단점이 있습니다. 특히, 공부상 지목은 '전'이나 현황 '묘지'로서 5기의 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리 분석 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 해당 요건을 충족해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 지분 투자

토지 일부 지분 매각으로, 상대적으로 낮은 진입 가격으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 개발 잠재력

일부 토지(기호 4)는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 규제 완화 시 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 차별화된 가치

묘지 현황 및 분묘기지권의 존재는 일반적인 투자자들에게는 부담이 될 수 있으나, 관련 법규 및 권리 관계를 명확히 파악하고 관리 방안을 마련한다면, 경쟁이 덜한 틈새 시장을 공략할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 입찰가 산정 시에는 최저매각가격(감정가 14,930,060원)을 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 점(0원)을 감안하여, 해당 물건의 가치와 투자 목적에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.