나이스옥션 법원경매 진주 2025타경919 [1] 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산7-27 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '둔철생태체험숲' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답, 주거나지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지의 정방형 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 6~7미터, 북서측으로 약 5~6미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11- 28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-본건 지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건개요

1.2. 물건현황

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1.1. 사건개요

사건번호: 진주지원 2025타경919 (1)

감정가: 413,250,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 배OO

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1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산7-27

용도: 임야

토지면적: 8,265.00㎡ (약 2,500.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (임야)

감정평가서 요약: 본건 지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가함.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '둔철생태체험숲' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 전·답, 주거나지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적으로 농림 및 자연환경 지역의 특성을 띠고 있습니다.

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2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 본건 북동측으로 약 6~7미터, 북서측으로 약 5~6미터 내외 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

본건은 공유물분할을 위한 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

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3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2017년 09월 11일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당 (금액: 130,000,000원)입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

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3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

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3.4. 소유권 변동 내역

등기부등본에 따르면, 소유권은 여러 차례의 지분 이전 및 매매를 거쳐 변동되었습니다. 주요 변동 사항으로는 2008년 4월 24일 박진우 외 1명으로의 소유권 이전, 이후 김수한, 안태기, 한혜정, 서봉수 등을 거쳐 2025년 1월 6일 배서연 앞으로 마지막 소유권 이전이 이루어졌습니다. 2025년 9월 5일 배서연이 임의경매를 신청하였습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본 물건은 '둔철생태체험숲' 인근의 자연림 지역에 위치하며, 주변이 전·답, 주거나지, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다. 이는 상업 시설이나 대규모 주거 밀집 지역과는 거리가 있음을 시사합니다.

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4.2. 상업시설 현황

전반적으로 상업 시설이 발달한 지역이라기보다는 농촌 및 자연 지역의 특성을 보입니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설 정도는 존재할 수 있으나, 활발한 상권을 기대하기는 어렵습니다. '둔철생태체험숲'과의 인접성은 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 직접적인 상권 형성에는 제한적일 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 공공서비스

주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 관공서 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니므로, 자가용 이용이 생활 편의를 위해 필수적일 수 있습니다.

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5.2. 주거 환경

조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다. 다만, 도시 생활의 편리함이나 다양한 문화 시설 접근성을 중요하게 생각하는 경우에는 불편함이 따를 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/제도적 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 토지의 개발 및 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있으며, 개발 시 복잡하고 시간 소모적인 행정 절차가 요구될 수 있습니다.

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6.2. 경매 유형 관련 특이사항

공유물분할을 위한 경매로 진행된다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 공동 소유자 간의 복잡한 관계나 분쟁 가능성이 있을 수 있으며, 경매 절차 진행이 일반적인 경매보다 다소 복잡하게 진행될 여지가 있습니다.

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6.3. 기타 리스크

* 자생 입목 포함 평가: 본건 토지 지상에 자생하는 입목이 토지에 포함하여 평가되었으므로, 관련 처리 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 경상남도 산청군 신안면 안봉리 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 본 건 물건 자체에 직접적으로 영향을 미치는 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 특성상 축사 등 농축산 관련 시설이 산재해 있을 가능성은 존재합니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 평가

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 넓은 면적의 임야로서, 공유물분할을 위한 임의경매로 진행 중입니다. 현재 자연림 상태로 이용되고 있으며, 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있어 즉각적인 개발 및 활용에는 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다. '둔철생태체험숲' 인근이라는 입지적 특징은 자연 친화적인 가치를 부여하지만, 상업적 또는 주거용 개발에는 한계가 있습니다.

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7.2. 투자 적합성

조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 휴양림, 임업, 또는 장기적인 관점에서의 개발을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 단기 시세 차익을 노리거나 일반적인 상업·주거용 부동산 투자를 고려하는 경우에는 신중한 접근이 필요합니다. 공유물분할 경매라는 특수성을 충분히 이해하고 법적 절차 및 제반 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 장점

* 넓은 면적의 임야: 8,265.00㎡ (약 2,500평)의 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 가능성을 시사합니다.

* 계획관리지역: 개발 잠재력이 있는 용도 지역으로, 향후 토지 이용 계획 변경이나 허가 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경: 쾌적하고 조용한 자연환경에 인접해 있어 전원생활, 주말농장, 또는 자연휴양림 조성 등의 용도로 활용 가능합니다.

* 인수 부담 적음: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로, 권리관계상 명확하여 추가적인 인수 부담이 적습니다.

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8.2. 잠재적 가치

본건 토지는 현재 자연림 상태이지만, 계획관리지역이라는 점과 넓은 면적을 바탕으로 장기적인 개발 가치를 내포하고 있습니다. 주변 지역의 개발 동향 및 토지 이용 계획 변화에 따라 그 가치가 재평가될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 413,250,000원입니다. 현재 토지 이용 제한 사항, 공유물분할 경매라는 특수성, 자연림 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 참여자들의 관심이 분산될 수 있습니다.

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9.2. 고려사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 토지 상태의 구체적인 파악, 개발 가능성 및 관련 행정 절차에 대한 면밀한 검토, 그리고 향후 시장 상황에 대한 분석이 필수적입니다. 감정가 대비 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠재적 개발 가치 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.