나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31179 [1] 경상남도 진주시 강남동 219 동성가든타워 101,102,103,상가동 9층102-902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주제일병원' 북서측 인근에 위치하며 부근은 근린
생활시설, 업무시설, 의료시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 102-902호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보및탐지설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상가 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측 및 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 소로1류(폭
10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(남강2-5)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병
원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(2025-05-15)(진주남중학교 상대보호구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-15)(진주남중학교 절대보호구역)<교육환경 보호에
관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31179 (1)

소재지: 경상남도 진주시 강남동 219 동성가든타워 101,102,103,상가동 9층102-902호

용도: 아파트

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.40㎡ (약 18.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.40㎡ (약 18.0평)

분양면적: (제공된 자료에서 상세 명시되지 않음. 건물면적과 동일하게 59.40㎡로 간주)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 102-902호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시창 구조

준공일자: 1994년 07월 30일

총 동수: 3동

총 세대수: 195세대

1.4. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보및탐지설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

1.5. 감정평가 요약

감정가: 115,000,000원

감정평가일: (명시되지 않음, 최근 자료 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 '진주제일병원' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 의료시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임. 동측으로는 광대로, 서측 및 북동측으로는 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속함.

대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 도로에 접해 있음.

추가적으로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(진주남중학교, 경상국립대학교 칠암캠퍼스), 절대보호구역(진주남중학교) 등 다양한 법적 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 03월 24일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(금94,800,000원)임.

본 경매물건의 임의경매개시결정 등기(2025타경31179) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 말소될 예정임.

그 외 소유권 이전, 근저당권 등기들이 확인되며, 모두 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위로 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보임.

등기부채권 총액: 107,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인됨 (합계: 0원).

단, 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으며, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요가 기재될 수 있으나, 본 자료에서는 공란으로 되어 있어 현재로서는 명확히 확인되지 않음. 경매 진행 시 재확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 진주시 강남동은 병원, 학교, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하는 지역임. 이는 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 환경을 제공함.

4.2. 주변 시설

인근에 진주제일병원이 위치하여 의료 접근성이 우수함.

진주남중학교, 경상국립대학교 칠암캠퍼스 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 관련 수요가 기대됨.

대로변 및 소로변에 근린생활시설, 업무시설 등이 발달하여 기본적인 상업 기능이 충족되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

동성가든타워는 1994년에 준공된 아파트로, 비교적 연식이 있으나 지역 내에서 자리 잡은 주거 단지임.

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있음.

주차 공간은 지상 1대, 지하 6대(총 120대)로, 세대당 주차 대수는 넉넉한 편임.

5.2. 주변 편의시설

병원, 학교, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였음. 따라서 도배, 장판, 내부 시설의 노후화, 파손 여부 등 실제 내부 상태에 대한 면밀한 점검이 필수적임.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 내부 확인이 어려웠던 점으로 미루어볼 때, 미등록 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 요구됨.

6.3. 건축물 노후화

1994년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있음.

6.4. 토지이용계획상의 제약

다수의 법적 제약사항(학교 보호구역, 가축사육제한구역 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 어려움이 있을 수 있음.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았음. 다만, 상가동과 인접해 있고 복합 용도 지역임을 고려하여 개별 업종에 대한 민감도 등을 추가적으로 고려할 필요는 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 강남동의 중심 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 깨끗한 물건임. 그러나 현장 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 점유 관계 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화해야 함. 건물 연식이 상당함에도 불구하고, 낙찰 후 명도 및 내부 수리를 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가진 물건임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 복합 지역 내 입지

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 권리관계가 깨끗하여 명도 후 안정적인 소유권 확보 가능

* 교육 시설 인접으로 임대 수요 꾸준 예상

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 5월~6월)를 보면, 59.4㎡ 면적의 본건과 유사한 아파트가 100,000,000원에서 142,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타남. 본건의 감정가는 115,000,000원임.

9층이라는 위치와 내부 미확인 상태, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

현 시세 및 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있음.

입찰 참여 전 반드시 현장 재조사와 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 분석을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.