나이스옥션 법원경매 진주 2025타경896 [1] 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 250-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 소재 '사천시 장애인종합복지관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 농림지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가구역 지정기간 : 2024.06.18~2027.06.17)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경896 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 250-3

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 181,115,000원

* 토지 면적: 2035.00㎡ (약 615.6평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 소재 '사천시 장애인종합복지관' 서측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 전·답의 농경지가 혼재하는 순수 경지정리지대임.

* 교통: 제 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지 형태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용 중임.

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

* 용도지역 및 제한: 농림지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 일부 제한), 농업진흥구역, 토지거래계약에 관한허가구역(지정 기간: 2024.06.18~2027.06.17).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013-01-11 근저당권 (사천수산업협동조합)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑2, 갑3)

* 근저당권 (을4, 사천수산업협동조합)

* 지상권설정 (을5, 사천수산업협동조합)

* 가압류 (갑6, 사남농업협동조합)

* 임의경매 (갑7, 사천수산업협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부등본상 모든 권리(을4, 을5 등)는 말소기준권리 이하로서 매각으로 소멸될 예정임. (참고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급은 있으나, 이는 통상적인 주의사항으로 해석되며, 등기부상 말소 예정 권리들은 소멸됨)

* 임차인 현황: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 총 등기부채권액: 336,765,780원

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 용현면 덕곡리는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 상권 형성은 제한적임.

* 인근에 '사천시 장애인종합복지관'이 위치하고 있으며, 이는 지역 커뮤니티 시설과의 연관성을 보여줌.

* 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 사천시 중심지 등 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 판단됨.

* 최근 사천시는 우주항공청 이전과 함께 '사천우주항공복합도시' 조성 등 대규모 도시 개발 사업을 추진하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 상권 연계성은 낮은 편임.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 편의시설: 도보권 내 편의시설은 부족할 것으로 예상되며, 쇼핑, 의료 등의 편의시설은 사천시 중심지로 이동하여 이용해야 함.

* 관광: 사천바다케이블카, 삼천포항, 무지개빛 해안도로 등 사천시의 주요 관광지가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 본 물건은 '답'으로 지정된 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생할 수 있음.

* 개발행위허가 제한: 본 토지는 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있음.

* 농업진흥구역: 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 외 목적으로의 이용 및 개발에 엄격한 규제가 적용됨.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간(2024.06.18~2027.06.17) 내에는 토지 거래 시 사천시장의 허가를 받아야 함.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 내 특정 가축(돼지, 개, 가금류)의 사육에 제한이 있을 수 있음.

* 인근 개발 계획: 사천시는 우주항공복합도시 개발 사업을 추진 중이며, 일부 지역은 개발행위허가 제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 향후 토지 이용 계획 변경이 필요할 수 있음. 본 물건지 주변 지역의 개발 계획을 면밀히 파악해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 용현면 소재 농지(답)로서, 현재 농경지로 이용 중임.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 그러나 농지 취득 자격 증명원 제출 필수, 개발행위허가제한, 농업진흥구역 지정 등 농지 관련 법규 및 개발 제한 사항이 다수 존재하므로, 낙찰 전 철저한 법규 검토가 필수적임.

* 토지 자체의 가치보다는 향후 관련 법규 완화나 지역 개발 계획과의 연계 가능성을 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 관련 법규 숙지 및 자격 확보가 가장 중요하며, 이를 충족하지 못할 경우 투자가 불가능함.

* 주변 지역의 우주항공복합도시 개발 계획과 본 물건지의 연관성 및 잠재적 가치 상승 가능성을 분석할 필요가 있음.

* 현재로서는 농지 외 다른 용도로의 즉각적인 개발 수익을 기대하기는 어려움.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 181,115,000원

* 본 물건의 경우, 농지 취득 자격, 개발 제한 등 여러 제약 조건이 존재하므로 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준(약 126,780,500원 ~ 144,892,000원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 현장 조사, 법규 검토, 지역 개발 계획 확인 후 결정해야 함.

* 임차인 및 인수할 권리가 없으므로, 입찰 보증금(감정가의 10% = 18,111,500원) 외 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.