나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12048 [1] 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 110동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 안동 소재 "김해한일여자고등학교" 서측 인근에 위치하는 한일아파트 110동 1층 102호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사 스라브지붕 19층건 내 1층 102호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 현관, 욕실 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 남서측 및 북동측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로, 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①대지권의 목적인 토지 기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(2018-12-07)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2024-03-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하 나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률> ②대지권의 목적인 토지 기호(2),(3) 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경12048 (1)

소재지: 경상남도 김해시 안동 333 한일아파트 110동 1층 102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 내역

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 경사 스라브지붕 19층건 내 1층 102호

이용상태: 아파트 (내부구조상 방3, 거실, 현관, 욕실 등)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 88,000,000원

토지면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 안동 소재 "김해한일여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 및 북동측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에 김해한일여자고등학교 등 교육 시설이 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현장 조사 결과 특별히 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 10일

확정일자: 2022년 5월 8일

배당신고일자: 2024년 8월 6일

대항력: 없음

3.4. 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 22일자로 제출하였습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설과의 연계를 통해 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 강제경매 건으로, 권리관계가 비교적 명확하여 투자 관점에서 안정성을 더합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 안동한일아파트

주소: 경상남도 김해시 안동 333

사용승인일: 1998년 7월 29일

총 세대수: 896세대

총 동수: 12동

최고층: 19층

주차대수: 총 261대 (지상 4대, 지하 25대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 및 인근 상가, 학교 시설을 통해 교육, 쇼핑, 교통 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라 임차인 박 씨와 관련된 보증금 채무는 매수인에게 인수되지 않으나, 향후 잔금 납부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 기타 이슈에 대한 대비가 필요합니다. 아파트 준공 연도가 1998년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 안동에 위치한 한일아파트 110동 1층 102호로, 주변의 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사의 적극적인 채무 정리 의사 표명으로 권리관계가 명확하고, 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 1층이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있으나, 접근성 측면에서는 장점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 임대차보증금이 없습니다.

* 아파트 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 교통 여건 또한 양호합니다.

* 적정 가격 산정 시 시세 대비 합리적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.76㎡)의 아파트 매매 사례가 2026년 6월 7,900만원 (7층)으로 확인되었습니다. 또한, 동 110동 7층의 경우 10,900만원에 거래된 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 8,800만원이며, 1층이라는 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 79,000,000원 ~ 88,000,000원

(입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.