나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12022 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 104동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

대방동 357 :제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대방초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

매각으로 소멸되지 않는 권리 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 357에 위치한 대방개나리1차아파트 104동 1층 106호에 대한 경매 물건입니다. 사건번호는 창원지방법원 2025타경12022 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 본 물건의 감정가는 124,000,000원입니다. 토지 면적은 29.52㎡ (약 8.93평)이며, 건물 면적은 42.18㎡ (약 12.76평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 해당 아파트는 1992년 9월 17일에 사용 승인된 대방개나리1차아파트로, 총 7개동에 1005세대가 거주하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하여 제3종일반주거지역에 속합니다. 주변으로는 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m) 등 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통 접근성이 양호합니다. 단지 인근에 나라유치원, 대방초등학교, 대방중학교, 해바라기유치원 등이 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 갑6번 주식회사케이비국민카드의 가압류(2024-04-19 접수)입니다.

주요 권리사항으로는 을12번 주택임차권(문종현, 보증금 140,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인은 2022년 7월 21일 전입신고를 하였고, 2022년 7월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 배당신고는 2024년 7월 30일에 하였습니다.

기타 갑구에 기재된 가압류(갑7, 갑8, 갑9) 및 을구에 기재된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주의사항으로, 선순위 임차권이 있어 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 대방동의 잘 형성된 주거 지역 내에 위치하고 있어, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 근접해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다. 인근 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

* 교육: 대방초등학교, 대방중학교 및 다수의 유치원이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 상업 시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 1992년 준공된 대단지 아파트로, 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 선순위 임차권으로, 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 또한, 1992년 준공된 아파트로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 대방동의 우수한 입지 조건과 교육 환경을 갖춘 아파트입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 140,000,000원의 임차보증금이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 이 인수되는 금액을 포함한 총 매입 비용과 시장 가격을 면밀히 비교 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 주변에 학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 저가 매수 기회를 포착할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일 면적(42.18㎡)의 1층 매물이 2026년 6월 1일 기준 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 8층 매물이 2026년 6월 29일 기준 120,000,000원 및 148,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

현 시세 및 1층이라는 점, 그리고 인수되는 임차보증금 140,000,000원의 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 근거하여 산정해야 합니다. 1층 매물 거래가액(90,000,000원)과 감정가(124,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 권리분석 상 인수되는 보증금이 있으므로 일반적인 시세보다는 낮게 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제시합니다. 이 가격은 1층 매물의 실거래가와 감정가를 반영하되, 향후 발생할 수 있는 잠재적 위험을 감안한 금액입니다.

만약 낙찰 후 인수되는 임차보증금 140,000,000원을 실제로 부담하게 될 경우, 총 실질 매입가는 입찰가 + 140,000,000원이 되므로, 이를 반드시 염두에 두고 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.