나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12046 [1] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하는 늘해랑아파트 8층 803호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 외 4개호로서,

기호(1~4)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

기호(5)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.
(집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있습니다.)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 내외, 북측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12046 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 8층 803호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 155,000,000원

건물면적: 49.87㎡ (약 15.1평) - 전용면적 추정

토지면적: 29.42㎡ (약 8.9평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 8층 803호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태: 공동주택(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중입니다.

설비내역: 급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4m, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 8일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

권리소멸: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본건 낙찰 시 인수할 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 64,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 12일

* 확정일자: 2019년 2월 19일

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 인수 부담은 없습니다.

집합건물 등기부 요약: 소유권보존, 신탁등기말소, 근저당, 주택임차권, 근저당, 가압류 2건, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액: 1,195,100,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 시장과 인접하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

소규모 원룸형 주택으로, 개인의 주거 수요보다는 지역 내 임대 수요가 주요할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다.

근린생활시설 및 시장이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

동광초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보 물건의 매각 결과나 채무 관계에 따라 본건 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상의 제약: 제2종일반주거지역, 소로 3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건물 증축, 개축, 신축 시 추가적인 제약을 발생시킬 수 있습니다.

주변 시설: 상세한 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

임대 관계: 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 한국토지주택공사 임차인이 확인되었고 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 동상동에 위치한 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호하며, 교통 상황 또한 보통 수준입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 복잡한 토지이용계획상의 제약 사항은 고려해야 할 요소입니다.

감정가 155,000,000원은 건물 면적(49.87㎡) 대비 평당 약 1026만원으로, 인근의 신축 아파트 또는 도시형생활주택 시세를 고려할 때 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 깔끔하여 인수 부담이 없습니다.

생활 편의시설 및 교육시설이 인접한 양호한 입지입니다.

원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)는 본건(아파트)과 주택 유형이 다르며, 면적 및 가격대에서 상당한 차이를 보입니다 (최근 매매가: 493,000,000원 ~ 700,000,000원). 따라서 해당 정보만을 직접적인 시세 비교 자료로 활용하는 데는 한계가 있습니다.

본건 늘해랑아파트(2016년 준공)의 경우, 감정가(155,000,000원)는 공급면적 대비 평당 약 1026만원으로, 지역의 신축 도시형생활주택 시세를 감안할 때 합리적이거나 혹은 저평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 특성상 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 140,000,000원에서 165,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

최종적으로, 본건의 감정가인 155,000,000원을 기준으로 입찰가를 제시하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.