나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12491 [1] 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 옥성초등학교 남동측 인근에 위치하며,부근일대는 아파트,단독 및 다세대주택,근린생활시설등이 혼재해 있으며,주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1501호 로서,
외벽 : 치장석붙임,몰탈위페인팅 마감 등 .
창호 ; 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수시설,위생설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2019-07-04),
소로3류(폭 8m 미만)(접함),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(파랑새생태유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12491 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 15층1501호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

감정가: 325,000,000원

토지 면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물 면적: 84.65㎡ (약 25.61평) (전용면적 및 공급면적)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 옥성초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

검색 결과, 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변에는 옥성초등학교 등 교육 시설과 주거 밀집 지역, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 3월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 282,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2022-03-02)

* 동울산세무서장의 압류 (2023-06-02)

* 중구(울산광역시)의 압류 (2024-11-01)

* 강남새마을금고의 임의경매개시결정 (2025-09-05)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 기재된 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 : 김

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2022-10-05

대항력 : 없음

비고 : 임대 관계는 미상이나, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 : 최

보증금 : 30,000,000원

차임 : 1,000,000원

전입일자 : 2022-10-05

확정일자 : (정보 없음)

배당신고일자 : 2026-07-21

대항력 : 없음

비고 : 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 우선변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 현재 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (현재 파악된 임차인 중 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역 (2019-07-04)

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (파랑새생태유치원) (교육환경 보호에 관한 법률)

4.2. 건물 및 토지 이용 상태

건물: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1501호로, 아파트로 이용 중입니다.

토지: 세장형에 유사한 아파트 건부지입니다.

인접 도로 상태: 주변 가로망 상태는 보통입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

외벽: 치장석붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

설비: 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 옥성초등학교가 위치하며, 주거 지역에 속해 있어 마트, 병원, 근린생활시설 등 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임대 관계는 현재 파악되지 않아, 숨겨진 임차인이나 미납 관리비 등 추가적인 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

* 소유권이전청구권가등기: 최정애 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 등기되어 있습니다 (2023-04-04). 이는 말소기준권리보다 후순위이나, 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있으며, 낙찰 후 가등기권자와의 법적 분쟁이 발생할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 임차인 보증금: 임차인 최정애의 보증금 30,000,000원이 존재합니다. 대항력은 없으나, 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. (현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 법원 배당 절차에 따라 변동될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

울산광역시 중구 학성동에 위치한 강변경남팰리스 아파트 물건으로, 준주거지역에 속해 있어 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 건물은 20층 중 15층에 위치하며, 전용면적 84.65㎡ (약 25.61평)으로 실수요자에게 적합한 면적을 가지고 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 최정애 명의의 소유권이전청구권가등기는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임차인 최정애의 보증금 3,000만원은 배당을 통해 회수되지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울산 중구 학성동이라는 지역적 이점과 준주거지역에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

* 84.65㎡ (약 25.61평)의 전용면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 크기.

* 건물 사용 승인일이 2022년으로 비교적 신축에 속함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 325,000,000원

말소기준권리 채권 최고액: 282,000,000원

본 물건은 최정애 명의의 소유권이전청구권가등기로 인한 법적 분쟁 가능성과 임차인 보증금 인수 가능성 등의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이에 따라, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 292,500,000원)

실제 입찰 전, 법원 매각물건명세서 및 등기부등본에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 정확한 권리 관계를 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.