나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12464 [1] 울산광역시 남구 무거동 1553 신복현대아파트 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 <신복초등학교> 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 22층 건물 내 제10층 제1006호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠 마감.
내벽: 벽지바름 밑 타일붙임 마감.
창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체를 기준으로 북동측 및 남동측으로 소로, 북서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광장(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-12-01)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(무거)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(무거초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(수니유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-03-30)(장검중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2017-03-30)(무거초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행되는 2025타경12464 (1) 사건으로, 울산광역시 남구 무거동 1553 신복현대아파트 102동 10층 1006호에 소재한 아파트입니다.

용도는 아파트이며, 감정평가액은 149,000,000원입니다.

토지면적은 22.65㎡ (약 6.85평)이며, 건물 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 무거동 소재 신복초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태

단지 전체를 기준으로 북동측 및 남동측으로 소로, 북서측으로 중로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광장(저촉), 소로2류, 중로3류 등의 도로 관련 구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(무거초등학교, 수니유치원, 장검중학교 관련)이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

현재 해당 물건에는 대항력 있는 임차인 신 씨가 거주 중입니다.

신 씨는 2022년 4월 7일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 145,000,000원, 차임은 0원입니다.

을구 8번 주택임차권 설정등기(2024년 4월 12일 접수)는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 채권 최고액(145,000,000원) 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 신

- 보증금: 145,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-04-07

- 확정일자: 2022-04-07

- 대항력: 있음

- 인수 보증금: 145,000,000원 (전액 배당되지 않을 경우)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

본 건이 위치한 무거동 일대는 아파트 단지와 주택가, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 상권입니다. 인근 신복초등학교 주변으로 학원가 및 소규모 상업시설이 발달해 있습니다.

* 혐오시설 유무 (지도 검색 결과)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

아파트명은 신복현대아파트로, 1996년 4월 22일 사용승인되었습니다.

총 3개동, 651세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 22층 건물 중 10층에 해당합니다.

단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 전기차충전기(지상) 6대가 설치되어 있습니다.

주차는 총 252대(실내/실외 자동주차 포함) 수용 가능합니다.

* 교육 환경

단지 북서측에 신복초등학교가 위치하고 있으며, 무거초등학교, 수니유치원, 장검중학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 보증금 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 투자금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물의 노후화

1996년에 건축되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 재도장, 시설 보수 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획상 저촉 사항

토지이용계획상 '광장(저촉)' 구역에 포함되어 있으나, 실제 건축 및 이용에 미치는 영향은 구체적인 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 무거동의 신복현대아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호하나, 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다.

따라서, 임차인과의 협상 가능성, 배당률 분석, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

무거동은 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 안정적인 주거 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 (임차인 인수 조건)

모든 권리관계가 명확하며, 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 매수인이 부담해야 할 금액을 사전에 명확히 인지하게 합니다. 이를 감안한 가격 책정이 가능하다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 강제 경매 절차

채권자의 강제 경매 신청으로 법적 절차가 명확하게 진행되고 있어, 낙찰 후 명도 진행 등에서 예측 가능한 부분이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 전용면적 59.76㎡ (약 18평) 아파트의 경우, 2026년 6월 기준으로 100,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 149,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 시장가는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

가장 큰 리스크인 145,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면, 실질적인 투자 가치를 산정하는 데 신중해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점을 감안하여, 투자 금액이 과도하게 늘어나지 않도록 해야 합니다.

현 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제시합니다.

이는 최근 최고 실거래가 수준에 근접하는 가격이며, 향후 임차인 관련 부담금을 제외한 순수 투자 비용을 고려하여 결정된 금액입니다.

입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성 및 최종 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.