나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9893 [1] 울산광역시 중구 남외동 1007-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-02-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9893 [1] 울산광역시 중구 남외동 1007-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경9893 | 소재지: 울산광역시 중구 남외동 1007-2 | 감정가: 614,002,100원 | 최저가: 429,801,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2024타경9893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9893 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 1007-2

용도: 단독주택

감정가: 6억 1,400만 2,100원

토지 면적: 219.70㎡ (약 66.5평)

건물 면적: 199.70㎡ (약 60.4평)

건물 제시외 면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 중구 남외동에 소재하며, "학성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 빌라, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 대체로 세장형의 대지이며, 단독주택의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 대규모 산업 단지나 혐오 시설 등 특별히 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 주거 시설이 밀집된 지역입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되는 사건입니다. 이는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행을 위한 경매임을 의미합니다. 일반적으로 임의 경매 절차를 통해 낙찰될 경우, 선순위 담보권이 말소되는 경우가 많아 낙찰자가 권리를 인수하는 부담이 적은 편입니다. 다만, 정확한 권리 관계 및 말소 여부는 반드시 등기부등본을 통해 상세하게 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 근린생활시설이 공존하는 전형적인 주거 상권입니다. 인근에 다수의 학교와 주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설이 발달되어 있습니다. 대규모 상업 중심지와는 다소 거리가 있으나, 일상생활 영위에 필요한 상권은 충분히 갖추고 있다고 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경으로는 학성초등학교, 울산여자중학교, 울산여자고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 면에서는 차량을 이용한 도심 접근성이 좋으며, 가까운 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다. 주거 지역 내에 위치하여 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건물의 경우, 임대 관계가 불확실하다는 점을 주의해야 합니다. 감정평가 요항표에 따르면 임대 관계가 미상이며, 2층 일부 및 1층에 임대차가 있다고 하나 상세한 자료를 구득하기 어려웠다고 합니다. 따라서 낙찰 후 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 공부상 지붕은 슬래브이나 현황은 옥상 방수를 위한 강판기와 지붕 공사가 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건물 등기부 및 대장 정리 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다. 본건 건물에는 창고와 보일러실로 사용되는 제시외 건물이 있으나, 이는 일괄 매각 대상이며 경매 물건에 포함되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 중구 남외동에 위치한 본 단독주택은 교육 시설과 주거 편의 시설이 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 점, 편리한 교통 환경 등 긍정적인 요소가 있습니다. 다만, 불확실한 임대 관계 및 건물 공부와의 차이는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 실수요자 관점에서 접근하거나, 장기적인 안목으로 부동산 가치를 평가한다면 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지로 실수요자에게 매력적입니다.

학성초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 실수요자에게 적합합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도를 높일 수 있습니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계