나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9141 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 89-1 태왕아너스로뎀플러스 20층2011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하는 "남침산네거리" 북서측 인근에 위치하는 "태왕아너스로뎀플러스 제20층 제2011호(전유면적: 51.422㎡)"단위세대로서, 부근 일대 는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 및 학교(달산초등학교, 대구일중학교) 등으로 형성 된 지역으로서, 생활편의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철3호선 및 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상20층건 중 제20층 제2011호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 바닥: 장판지마감 및 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "주거용 오피스텔"입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 주차 타워 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로 접면도로와 등고 평탄하며, 현황 "오피스텔부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 7차선의 포장도로, 서측으로 왕복 3차선의 포장도로에 각각 접합니 다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02- 17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호 2) 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02- 17)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9141 (1)

물건종류: 오피스텔

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 89-1, 태왕아너스로뎀플러스 20층 2011호

건축년도: 2016년

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

건물면적: 51.42㎡ (약 15.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며 "남침산네거리" 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 및 학교(달산초등학교, 대구일중학교) 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설과의 접근성 및 편리성이 우수합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 3호선 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 20층 2011호 단위세대입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 주차 타워 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2024-10-08 삼성카드 가압류 (대구지방법원 2024카단38511)

인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (등기접수일: 2025-05-08)

* 권리자: 박은정

* 권리금액: 170,000,000원

* 전입일자: 2023-03-15

* 확정일자: 2023-04-11

* 특이사항: 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기... 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 보증금 170,000,000원의 전부 또는 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

말소되는 권리:

* 을구 6번 삼성카드 가압류 (말소기준권리)

* 을구 7번 기술보증기금 가압류

* 을구 8번 하나캐피탈 가압류

* 을구 9번 중소벤처기업진흥공단 가압류

* 을구 10번 박OO 강제경매 (본건 경매개시결정)

임차인 현황:

* 임차인: 박은정

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-15

* 확정일자: 2023-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 '인수되는 권리'에서 상세히 설명한 바와 같이, 보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 칠성동2가는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 밀집해 있는 지역입니다.

"남침산네거리" 인근으로서 상업 활동이 활발하며, 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

오피스텔의 주된 이용 목적인 업무시설 및 근린생활시설 업종의 입지로 적합합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 아파트 단지, 상업 시설, 공공기관, 학교 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

이는 감정평가액(160,000,000원)을 초과하는 금액이며, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 총 비용이 물건의 실제 가치보다 높아질 수 있습니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서와 등기부등본상의 '인수' 표시는 이를 상회하는 중대한 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 중심부에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다.

그러나 170,000,000원의 임차인 보증금이 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액이 감정가를 상회할 수 있는 고위험 물건입니다.

투자자는 이 점을 충분히 인지하고, 인수되는 보증금을 감안한 매우 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지와 편리한 교통 환경으로 인한 높은 활용도.

* 비교적 신축급(2016년 준공) 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

* 선순위 임차인 보증금 인수 조건으로 인해 파격적인 저가 낙찰을 받을 경우, 시세 차익 가능성 존재 (단, 매우 높은 위험 부담 수반).

1.10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 1월-5월):

* 128,000,000원 (50.162㎡, 8층)

* 138,000,000원 (50.162㎡, 17층)

* 140,000,000원 (50.162㎡, 12층)

상기 매매 사례는 전용면적 50.162㎡ 기준이며, 이는 본건 건물 면적(51.42㎡)과 유사합니다.

본 건의 감정가는 160,000,000원이지만, 최근 실거래가는 128,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

핵심 분석:

* 최근 실거래가 기준 본건의 시장 가치: 약 128,000,000원 ~ 140,000,000원

* 매수인 인수 예상 보증금: 170,000,000원

* 총 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

이는 본건의 시장 가치보다 인수해야 할 보증금이 더 높은 상황으로, 낙찰받는 즉시 상당한 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 총 예상 비용(입찰가 + 170,000,000원)이 최소한의 시장 가치(예: 135,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 조건에서는 실질적인 '안전 마진' 확보가 어렵습니다.

권장 입찰가 산정 전략:

보증금 인수를 고려할 때, 물건의 가치(약 135,000,000원)에서 인수 보증금(170,000,000원)을 차감하면 이론적으로는 마이너스 금액이 됩니다.

현실적으로 입찰가로 0원 이상을 제시해야 하므로, 이는 시장 가치보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰받아야만 그나마 손실을 최소화할 수 있다는 의미입니다.

본 건의 경우, 인수 보증금 170,000,000원을 고려하면, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 인수될 보증금(170,000,000원)을 감안하여, 입찰가를 보수적으로 책정한다면, 최근 시세(135,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

이에 따라, 매우 투기적이며 위험 부담이 큰 상황이므로, 100,000,000원 이하의 낮은 금액으로 신중하게 접근 하는 것을 권장합니다. 이 금액 또한 인수 보증금을 고려하면 시장가치를 초과하는 비용이 될 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 매우 보수적인 시뮬레이션이며, 실제 경매 상황 및 권리관계의 추가 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 인수되는 보증금 관련 내용은 반드시 경매 당국 또는 전문가와 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.