나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11389 [1] 경상북도 구미시 형곡동 113-2 제4층 제402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학 교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 4층 402호(실제: 502호)단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구 역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2구역)< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11389 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 형곡새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 113-2 제4층 제402호

용도: 연립주택 (다세대주택)

감정가: 54,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 면적: 78.73㎡ (약 23.82평)

토지 면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

토지 지분: 56.74285714285714㎡ (약 17.17평)

건물 지분: 78.73㎡ (약 23.82평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형일초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연결성을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 세부 정보

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 단위 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 1991년 7월 9일이며, 전체 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리 내역

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리인 2017년 9월 20일자 형곡새마을금고의 근저당권 이하 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 내역

매수인이 인수해야 할 부담이나 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

현재 파악된 임차인으로 정지선(정 ) 씨가 있습니다.

보증금: 15,000,000원

차임: 280,000원

전입일자 및 확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2025년 9월 23일

해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 15,000,000원은 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 형곡동 지역은 구미시의 대표적인 주거 지역으로, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주거 환경

형일초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 및 주택 단지와 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현장 확인 제약

감정평가 시 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 유사한 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 물건의 내부 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 관계 불확실성

제공된 정보상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 특정 임차인(정지선)에 대한 정보는 있으나, 추가적인 임대차 관계나 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 건물 노후화 관련

1991년에 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.4. 기타 법규 및 제한 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 구역 지정으로 인한 건축 및 이용 제한 사항은 없으나, 가축사육제한구역 등은 참고해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 연립주택으로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없다는 점, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 건물 노후화는 반드시 사전에 점검해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

형곡동은 구미시 내에서도 주거 인프라가 잘 구축된 지역으로, 장기적인 관점에서 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 아파트 대비 합리적인 가격으로 주택을 취득할 수 있는 기회이며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 54,000,000원

본건과 유사한 조건(1991년 건축, 4층, 약 70㎡ 면적)의 인근 다세대주택이 최근 6,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(약 78.73㎡)의 시세는 6,000만원에서 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없고, 권리상의 문제도 없어 감정가 대비 보수적으로 접근할 경우 10~20% 가산한 60,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.