나이스옥션 법원경매 김천 2025타경467 [1] 경상북도 구미시 형곡동 185-6 상록하이츠 제501동 제5층 제501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 소
규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타
생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호 단위세대로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 가장형의 토지로서, 아파트 및 소매점 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역)(환경관리과문의)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주
민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으
로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로
확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

아파트.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 김천지원의 2025타경467 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경상북도 구미시 형곡동 185-6번지에 소재한 상록하이츠 아파트 제501동 제5층 제501호입니다.

* 사건번호: 김천지원 2025타경467 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 형곡동 185-6 (도로명 주소: 경상북도 구미시 형곡로39길 6-7)

* 건물명/동/호수: 상록하이츠 제501동 제5층 제501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 41,000,000원

* 토지 면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

* 건물 면적: 58.18㎡ (약 17.60평)

* 전용 면적: 58.18㎡ (약 17.60평)

* 분양 면적: 약 85.77㎡ (약 25.95평) (건축물 연면적 1629.72㎡ / 총 세대수 19세대 기준 산정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 형곡새마을금고 (형OOOOOO)

* 건축물 정보:

* 준공 연도: 1994년 (사용승인일 1994.08.03)

* 총 층수: 5층 (본건 5층)

* 건폐율: 49.96%

* 용적률: 205.66%

2. 입지조건

본 건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치하며, 주변 환경은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 주변 환경: '형곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 주거 단지와 인접하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 환경: 간선도로와 인접하고 버스 승강장이 가까이에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로 접면: 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2014년 7월 30일자 형곡새마을금고의 근저당권 (을4) 입니다.

* 등기부 요약:

* 근저당권 (을4) 2014.07.30 / 형곡새마을금고 / 42,900,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (갑4) 2025.09.08 / 형곡새마을금고 / 26,453,940원 (말소 예정)

* 기타 소유권 이전 등기(갑1, 갑2, 갑3) 다수 존재.

* 총 채권액: 42,900,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020년 1월 13일

* 확정일자: 2020년 8월 6일

* 배당신고일자: 2025년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트와 단독주택, 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 노선상가가 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 소규모 상점들이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 상업시설 접근성: 단지 인근 노선상가 및 형곡동 주거 밀집 지역 내 다양한 소매점, 마트, 식당 등 이용이 가능합니다.

* 주거 단지 내 상권 특성: 주거 지역 내 배후 수요를 기반으로 하는 지역 상권의 형태를 띱니다.

* 주변 개발 현황: (주변 개발 관련 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 재개발 또는 신축 아파트 공급 계획 등을 확인하면 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 교육 시설: 형곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 시설: 경상북도 구미시의 주요 간선도로에 인접하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 가까워 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의 시설: 인근 노선상가 및 주거 지역 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 지역 검색 시, 형곡파출소, 구미시 보건소, 주민센터 등이 차량 5~10분 거리에 위치합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 상태, 수리 여부 등을 정확히 확인할 수 없었습니다. 현장 조사 시 외부 관찰 및 인근 주민 탐문에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1994년에 준공된 건물로, 약 30년 이상의 노후도가 진행되어 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 납골당 등) 유무를 종합적으로 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 상록하이츠 아파트로, 초등학교 및 교통, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 입지입니다. 말소기준 권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 건물 내부 상태가 미확인되었고 건축물 노후도가 상당하여 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실수요 중심의 안정적인 투자: 형곡초등학교 인근 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 실수요자의 꾸준한 선호도를 기대할 수 있습니다.

* 구미시 지역 아파트 시장: 구미시는 산업 도시로서의 특징을 가지고 있으며, 지역 경제 상황에 따라 아파트 시장의 변동성이 있을 수 있으나, 주거 필수재로서의 아파트 가치는 꾸준히 유지될 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 41,000,000원 대비 주변 시세 비교를 통해 추가적인 시세 차익 또는 임대 수익 확보 가능성을 검토해 볼 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 41,000,000원이며, 이는 토지 및 건물 면적, 지역 특성 등을 종합적으로 고려한 최초 평가 금액입니다. 입찰가를 산정함에 있어 상록하이츠 아파트의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 매매 시세, 건물 내부 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 낙찰가에서 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 최신 시세 정보 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.