나이스옥션 법원경매 김천 2025타경472 [1] 경상북도 구미시 형곡동 313-4 제5층 제504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 5층 504호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

임차인이 제출한 임대차계약서상 인도일은 2015.2.13.이나, 권리신고및배당요구신청서(2025.10.13.자)상 인도일이 2006.10.18.이라면 대항력 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 김천지원 2025타경472 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 313-4 제5층 제504호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 504호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 43,000,000원

토지 면적 (대지권 지분): 30.33㎡ (약 9.18평)

건물 면적 (전용 면적): 57.33㎡ (약 17.34평)

건물 총 면적 (분양 면적 추정): 약 80.53㎡ (약 24.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형남초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 남측 및 동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-11-20)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 형곡새마을금고의 근저당(2014.05.02, 32,500,000원)보다 후순위인 압류(구미시) 및 임의경매(형곡새마을금고)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 32,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최지원

* 전입일자: 2014-02-21

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 320,000원

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 최지원은 대항력을 갖추고 있습니다. 임대차계약서상 인도일은 2015.2.13.이나, 권리신고 및 배당요구신청서상 인도일이 2006.10.18.이라면 선순위 근저당(2014.05.02)보다 앞서는 대항력이 인정될 여지가 있습니다. 이 경우, 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 형남초등학교가 있고, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 자체적으로도 기본적인 상업 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 형남초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 남측 및 동측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요하나, 일반적인 주거 지역 수준으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주변이 공동주택 및 단독주택 등으로 구성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력을 갖춘 임차인 최지원이 존재합니다. 임차인의 인도일 관련 불명확성으로 인해 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 실제 낙찰 금액 외 추가 비용 발생의 위험으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 위험

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 평가 사례 및 탐문 조사에 의존한 점은 물건의 정확한 상태 파악에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 추후 주변 개발 또는 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가를 기준으로 비교적 낮은 가격대의 진입이 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 57.33㎡는 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실제 낙찰가는 이 점을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었기에, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.